买家贷款出现障碍

买家贷款出现障碍

买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。

解决办法：为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。

二、房价上涨过快，卖家毁约

1.如果仅仅是签订了《购房意向书》，且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款(价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等)，则可视为签订了《房屋买卖合同》。买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

2.如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。

三、中介费支付问题

1.由第一家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，第一家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。实践中，第一家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。

2.私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳过中介私自成交后，可能会被中介告上法院要求赔偿。

3.“飞单”。为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在第一间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。

四、交易税费计算出现误差

由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。

关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：

一是双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。

二是约定由买家来承担所有税费，卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产，因历史遗留问题，可能欠缴税费，更应注意此类风险。

三是做低房价，即“阴阳合同”，“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。

五、户口问题

卖家卖房应当将户口迁出，买卖合同中一般也会约定卖家交房前或者在交房后一段时间迁出户口。户口虽然不影响房产交易，但会影响买家落户，如果买家买的是“学位房”，或者买房就是为了落户，那么对房屋内的户口情况一定要有详细的了解，对卖家户口迁出时间一定要有明确的约定，否则不能达到买房的初衷。

买家在户口问题上一定要防患于未然，予以充分重视。建议考虑以下三个办法：

1.在买卖合同中约定不迁户口的违约金。按照逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。但这种办法的缺点是如果卖家拖延的时间较长，计算出来的违约金会较高，法院可能只会支持其中一部分，所以对卖方的制约力不强。

2.可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。即约定付尾款前，卖家应将户口迁出，否则可以不付尾款，还可以追究卖家违约责任。买家可将尾款留得适当多一些，这样对卖家的制约会更大。

3.约定如果卖家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁，买家可以解除买卖合同并追究场卖家违约责任。这对卖家的约束会更大，如果买家买房的目的主要是为了落户，采取这个办法能有效制约卖家拖延时间拒不迁出。

六、定金问题

在签订正式合同之前，买家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。关于定金引起的纠纷有以下三种：

1.付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。

2.付了定金以后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金(不是双倍返还)。但要注意的是这些在定金合同中未作约定并且在事后不能协商一致的内容应当根据诚信原则和交易习惯来确定，而不能是一方故意提出苛刻的条款造成的。

3.付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的，那么定金合同就生效了，卖家不能以自己没收到定金为理由，主张自己可以不受定金合同约束。


相关内容：

·欠款未到期可以起诉对方吗？
    欠款未到期可以起诉对方吗按照法律规定，可以起诉，但必须证明对方明确表示了到期不还钱，或者证明对方到期无力归还，如果证明不了，法院会驳回起诉。1.严格说来，提前还款也是一种违约行为，除非提前履行不损害债权人利益或者得到债权人的许可。2.《民法典》（2021.1.1生效）第五百三十条：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负...

·债权债务关系的内容有哪些
    债权债务关系的内容有哪些随着经济的日益发展和繁荣，无论是公司、集体还是个人都会有大量的债务和债权问题。因为大多数关系到的都是金钱，所以自然受到了较多的关注，而很多人并不是很清楚债权和债务两者的区别。以下我们将带来相关的内容，供您进行了解。 一、债权概述 和物权不同的是，债权是一种典型的相对权，只在债权人和债务人间发生效力，原则上债权人和债务人之间的债之关系不能对抗第三人债发生的原因在民法债编中主要...

·公司注销前债权债务该怎么处理？
    公司注销前债权债务该怎么处理？如果一个公司被法院宣告破产了，或者由于被其它公司收购、公司章程规定营业期限届满以及公司内部分立解散等原因被注销了，但是在公司被注销前，存在一些债权债务，那么，这些公司注销前债权债务应该如何处理？相信很多利益相关人都想要知道，下面我们将为您介绍一下应该怎么办。一、关于企业法人歇业债权债务如何处理企业法人歇业、被撤销或吊销营业执照，在其办理注销登记前，其法人资格及相应的诉...

·个人抵押担保借款合同范本
    个人抵押担保借款合同范本 个人抵押担保借款合同范本 本合同各方根据有关法律法规，在平等自愿的基础上，为明确责任，恪守信用，签订本合同，并承诺共同遵守护。 第一条 贷款种类和金额 贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放以下第 ____种贷款，金额为人民币 ____元，(大写________) (大小写不一致时以大写为准〕。 A、个人综合消费贷款 B、个人经营性贷款 C、个人汽车消费贷款 D、...

·夫妻一方的婚内借款 是否都是夫妻共同债务
    夫妻一方的婚内借款 是否都是夫妻共同债务依据2018年1月18日起实施的《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件法律有关问题的解释》关于夫妻共同债务的认定：1、夫妻双方共同签字或夫妻一方事后追认等共同意思表示所负债务为夫妻共同债务;2、夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持;3、夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名...

·债权人拍卖债务人有抵押清偿顺序是什么
    债权人拍卖债务人有抵押清偿顺序是什么 一、抵押物拍卖概念 抵押物拍卖是指当抵押人在规定时间内没有还清或无力偿还债权人欠款时，债权人便有权委托拍卖机构拍卖用于抵押的抵押物。 二、抵押物拍卖清偿的顺序 《中华人民共和国物权法》第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： (一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;...

·民间借贷的形式有哪些 民间借贷要注意哪些事项
    在社会生活中，民间借贷是企业或个人融资的手段之一，它在一定程度上，带动了资金的流通，促进了经济的发展，是受法律保护的。那么，关于民间借贷的形式究竟有哪些呢，而在民间借贷过程中又要注意哪些事项呢?下文将为您做一个较为具体的阐述。 一、民间借贷的形式有哪些 民间借贷的主要形式如下：1、企业集资型借贷。企业集资型借贷主要分为企业集资和社会集资。企业集资，主要是企业向股东、职工借债或以入股的方式筹措资金，...

·如何进行对债权债务的清查？
    如何进行对债权债务的清查？ 在企业的运营过程中，通常需要定期或不定期对企业的债权债务进行清查，这是对企业的一个基本要求，对核对企业自身财产、了解企业债权债务情况具有非常重要的作用。那么，具体应该如何进行对债权债务的清查呢？对于该问题，为您整理总结了一些相关知识，希望对您有所帮助。 一、什么是债权债务的清查？ 债权债务的清查主要是对各种应收、应付款，预收、预付款等往来业务的清查。 债权债务清...

·可转换公司债券是上市公司发行的吗？
    可转换公司债券是上市公司发行的吗？ 一、概念 可转换债券 (Convertible Bond)是债券的一种，可以转换为债券发行公司的股票，通常具有较低的票面利率。本质上讲，可转换债券是在发行公司债券的基础上，附加了一份期权，允许购买人在规定的时间范围内将其购买的债券转换成指定公司的股票。 二、特征 可转换债券具有债权和股权的双重特性。 可转换债券兼有债券和股票的特征，具有以下三个特点： (一...

·别人欠钱怎么要都要不回来怎么办
    如果有证据的话，可以写个起诉状，拿着双方的身份证明、证据复印件，去法院起诉，法院会支持的，要是胜诉的话，可以申请法院强制执行，对方有财物的的话，法院会帮原告要回欠款。法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况。被执行人拒绝报告或者虚假报告的，人民法院可以根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关...

·公司间债权债务抵销所需条件
    公司间债权债务抵销所需条件 法定抵消条件： 当事人双方互负债务互享债权 抵销发生的基础在于当事人双方既互负债务，又互享债权，只有债务而无债权或者只有债权而无债务，均不发生抵销。双方当事人互负债务互享债权，一般因两个法律关系而发生，但也不排除当事人双方基于多个法律关系而累计的对待债权债务。比如，甲欠乙建设工程款200万元，乙第一次向甲购货欠款150万元，第二次购货欠50万元。甲可以以乙两次共欠...

·公司进行债务重组的方式有哪些？
    公司进行债务重组的方式有哪些？ 一、企业债务重组的方式有哪些? 1、债务转移 所谓债务转移是指负债企业将其对债权人的负债转给第三方承担的行为。负债企业的债务转移，对于债权人来讲，就是一种债权转让。 上述第三方一般是负债企业的关联企业或者有意对负债企业进行重组其他企业。该第三方愿意出资购买债权，并由其承接对负债企业的债权。作为购买债权的对价，第三方可以以现金、实物、有价证券或其他财产权利向债...