一、涉案房屋买卖不破租赁吗?

一、涉案房屋买卖不破租赁吗?

涉案房屋并不需要遵守买卖不破租赁的规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十二条，该司法解释适用于执行异议、复议案件，可知制定目的并非在于为普通民事案件审理提供裁判规则，作为司法解释更非意在否定《中华人民共和国物权法》第一百九十条所确立的抵押权与租赁权相冲突时的判断规则，且鉴于该规定第三十ー条第一款系依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“所有权变动不影响租赁效力”规则所设的一般规定，参照“特别规定优于一般规定”的法律适用原则，就因实现在先抵押权而发生所有权变动的特别情形而言，仍应适用专门针对此情形的特别规定即《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项。

二、买卖不破租赁的例外

1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

4、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

一般的房屋在建立租赁关系之后，由于买卖不破租赁规定规定限制，租赁主体的权益可以得到很好的保护，但是对于任何的涉案房屋，并不需要遵守该规定，故此任何人在建立租赁关系之前，需要事先考察该房屋是否具有合法性。


相关内容：

·根据法律规定共有房产有继承权吗？
    根据法律规定共有房产有继承权吗?根据法律规定共有房产有继承权，继承应当在被继承人(在房产继承中就是遗留下房产的人)死亡后才能发生。这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规...

·二房东转租诈骗房主可否报案？
    二房东转租诈骗房主可否报案?可以报案处理，如果二房东明知合同即将到期，却仍然将房子转租给别人，且数额达到立案标准，那二房东的行为已经构成诈骗。另外，如果房主不同意转租，那么二房东的转租行为就是不合法的。根据《合同法》第二百二十四条规定：承租人未经房主同意将房屋转租的，房主可以解除合同。 这样一来，一旦房主解除合同要求收回房屋，租客将会面临无房居住，损失租金的风险。二、诈骗罪的法律依据根据《刑法》的...

·二手房买卖付款细则有什么需要注意的?
    二手房买卖付款细则有什么需要注意的? 1、二手房买卖付款方式中，一次性付款和分期付款都是安全的。 2、二手房买卖付款方式有一次性付款、中介代收、分期付款。 3、一次性付款需要注意的事项是： (1)在合同中要明确规定，如果贷款办理不成功，就要无条件解除合同，退回全部定金和已交付的房款; (2)要明确约定产权证办理的具体时间，同时要约定不能如期交付产权证的违约责任; (3)要约定房屋及其附...

·购买商品房时有哪些要注意
    购买商品房时有哪些要注意 一、 购买商品房时有哪些要注意 (一)注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 1、合法的土地使用权 2、持有建设工程规划许可证。 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记 (二)检验开发商的证书——“五证二书” 一个合法正规的房地...

·砸其他人家房子私闯民宅的量刑标准是什么
    砸其他人家房子私闯民宅的量刑标准是什么?我国刑法第二百四十五条规定，非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。也就是一般的主体犯本罪的最多就判三年有期徒刑，情节轻微的有可能只判拘役。但第二款还有规定，司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。也就是说如果是有侦查、检察、审判、监管职责的工作人员非法侵入他人住宅的，在拘役到三年有期徒刑这个幅度内从重处罚，根据情节判...

·上海二套房税费是多少
    上海二套房税费是多少 二套房是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。大多数城市二套房契税征收3%。上海二套房屋契税征收标准： 一、90平方以下(不包含90平方)契税1%。 二、90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%。 三、144平方以...

·新婚姻法房子归属问题是怎么规定的？
    房子是每个人生活中非常重要的组成，早年前房子只是您的居住工具，而现在房子是年轻人结婚必备条件之一，没房没媳妇已经是现在社会中大多数男人的共识。而且在年轻人结婚过程中对房子的态度也是非常严谨的。值得注意的是，《民法典》已经修订完毕，自2021年1月1日开始施行，原《婚姻法》相应废止，对于其中对房子归属的问题，我们为您解答分析一下。一、房子归属问题是怎么规定的《婚姻法》已经废止，婚姻相关规定应该按《民...

·一、住房租赁合同需网签备案吗?
    一、住房租赁合同需网签备案吗? 根据《商品房屋租赁管理办法》中的规定，在房屋租赁合同订立后30日内，房屋助理当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。其中并没有对不进行房屋租赁合同备案的情况作出规定，因此对于房屋租赁合同没有进行备案的，也不会影响房屋租赁合同的法律效力。 但在部分地区对房屋租赁合同备案作出了强制性规定，因此具体房屋租赁合同是否必...

·婚后买的房男方的名字女方无经济来源离婚时房产如何分配
    婚后买的房男方的名字女方无经济来源离婚时房产如何分配 《中华人民共和国婚姻法》中有关内容的规定 第三十一条男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。 第三十二条男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。 人民法院审理离婚案件，应当进行调解;如感情确已破裂，调解无效，应...

·婚内对房屋出售金额财产分配协议有效吗？
    婚内对房屋出售金额财产分配协议有效吗？夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方都有约束力。无论谁写都是具备法律效力的，但是需要注意以下约定的效力：1、对子女的抚养义务免除对此类约定的效力，不能说完全无效。当承诺全额承担孩子抚育费的一方经济上陷于困难，无力独自承担孩子的抚育费用时，另一方有共同承担的义务。2、对第三者的债务由一方承担这类各自债务各自承担的约定，只有在有证据证明债权人...

·在我国离婚房产判给老婆我重新买房算首套吗?
    在我国离婚房产判给老婆我重新买房算首套吗? 如果离了婚，房产、贷款归女方，再买房当然就属于第一套房了 二套房认定标准分为两种，一种是房屋登记认定，另一种是银行认定。 二套房认定标准分为三种，一种是房产登记认定;另一种银行认定;还有一种是改善住房认定。 1、贷款买过一套，在房屋登录系统中能够查询到房产，再次购买算第二套; 2、贷款买过一套，卖掉后，房屋登记不能查询到房产，但在银行征信系统中...

·房屋买卖合同纠纷起诉状怎么写
    当遇到房屋买卖合同纠纷的时候，很多人第一反应就是向法院提起诉讼，这确实是解决该纠纷的一种有效方法。但此时需要当事人事先了解的东西比较多，其中就包括了房屋买卖合同纠纷起诉状怎么写的问题。下面我们提供相关起诉状范本一份，供你进行参考。 房屋买卖合同纠纷起诉状 原告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，籍贯，工作单位，住址，身份证号码，联系电话; 被告：姓名，性别，出生年月日，民族，文化程度，...