借名购房的法律关系

 根据《城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”之规定，及《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，一般认为，不动产产权实行登记制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，判断房屋产权归属应以产权证为准，房屋产权登记在名义产权人名下，则实际出资人对房产不享有物权权利。

讼争房屋的所有权归名义产权人所有，实际出资人与名义产权人之间仅存在合同债权。那么，实际出资人可以基于该合同债权，根据《合同法》第404条规定要求名义产权人将房屋转交并办理过户吗？

对此应区分情况不同对待。第一，如果双方之间的合同关系不存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，则实际出资人可以要求名义产权人履行转交财产的合同义务，名义产权人必须予以履行，否则将承担违约责任。对此违约责任，除非名义产权人已将房屋售予第三人且办理过户，否则实际出资人仍可以诉至人民法院，要求名义产权人继续履行合同义务，并赔偿因延迟履行所造成的损失。

第二，如果存在《合同法》第52条规定的导致合同无效的情形，即有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

因此，实际出资人借用他人名义购买经济适用房，系以“合法形式掩盖非法目的”，其与名义产权人之间的委托合同应确认无效，实际出资人无权取得房屋，房屋产权应归名义产权人所有。因购买房屋过程中，所有购房款均由实际出资人支付，名义产权人应将购房款返还，并支付利息，否则构成不当得利。
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