合理对价的认定

“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：



1.善意取得的前提是有偿交易行为。《民法典》第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。



2.如何认定“合理的对价”。《民法典》第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了《民法典》上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。



关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。



3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从《民法典》的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。


相关内容：

·一方为军人起诉离婚婚姻法对此有哪些规定？
    夫妻双方离婚，可以采取协议以及诉讼这两种方式。在现实生活中，如果夫妻中有一方为军人，起诉离婚的时候与普通人离婚会有较大的区别，?无论是离婚条件还是管辖法院等方面， 婚姻法对军人的规定都较为特殊。那一方为军人起诉离婚婚姻法对此有哪些规定?我们一起通过以下文章来了解一下吧。 一、一方为军人起诉离婚婚姻法对此有哪些规定? 1、婚姻法　第三十三条　现役军人的配偶要求离婚，须得军人同意，但军人一方有重大过错...

·爸爸妈妈离婚财产归谁？
    在有孩子的家庭，离婚对孩子来说是一种伤害，不到万不得已夫妻双方是不会离婚的。如果走到那一步，则双方在离婚的时候要处理好财产分割及孩子抚养权归属等问题。离婚财产分割是非常容易引发纠纷的，那么爸爸妈妈离婚财产归谁？下面我们一起来听听我们是怎么说的。 一、爸爸妈妈离婚财产归谁？ 父母离婚，孩子名下的财产父母无权分配。婚姻法规定，夫妻离异需要分割属于夫妻俩婚姻期间取得的共有财产。不能分割属于各自的个人财产...

·一、离婚后能否再次分割夫妻共有财产?
    一、离婚后能否再次分割夫妻共有财产?可以，根据我国相关法律规定，有以下情况离婚后可以起诉重新分割财产：协议离婚后可以提起重新分割财产的情形有如下：1、在协商离婚后，夫妻一方发现在离婚协议中有漏分的夫妻共同财产的;2、在协商登记离婚后，夫妻的一方不履行协商离婚时离婚协议中对财产的分割约定的;3、在协商登记离婚后，夫妻一方对离婚时协议财产的分割返悔，要求重新分割财产的;4、在协商登记离婚后，夫妻一方发...

·婚姻诈骗罪的法律规定怎样处罚的
    婚姻诈骗罪的法律规定怎样处罚的《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年...

·婚姻法中的探视规定有哪些？
    夫妻双方离婚之后，孩子的抚养权只能由一方所有，而另一方除了需要承担抚养义务，支付抚养费以外，还享有对孩子的探视权。探视权是指父母对孩子有定期探望，短期内共同生活的权利，具体探望时间可以由双方共同商议。那婚姻法中的探视规定有哪些?一起来了解一下吧。 一、婚姻法中的探视规定有哪些? 婚姻法关于探视权的规定：婚姻法第38条第1款规定：“离婚后，不直接抚养子女的父或母，有探视子女的权利，另一方有协助的义务...

·判离婚无钱赔偿怎么办？
    判离婚无钱赔偿怎么办？可以由双方协商支付补偿款。“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行” 当事人以没钱为由不履行义务的，可以向人民法院申请强制执行，由法院通过强制执行程序强制当事人履行法定义务。申请强制执行的方式如下：一、步骤：准备好强制执行申请书、原告的身份证明、判决书原件、判决文书生效证明到法院的立案庭去进...

·一、婚姻法对夫妻财产的规定是什么?
    一、婚姻法对夫妻财产的规定是什么? 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： (1)工资、奖金; (2)生产、经营的收益; (3)知识产权的收益; (4)因继承或赠予所得的财产，但遗嘱或赠予合同中确定只归夫或妻一方的财产除外; (5)其他共同所有的财产。 夫妻共同财产包括夫妻双方或者一方在婚姻关系存续期间取得的劳动收入和其他合法收入、受赠的财产、继承的财产等。 根据《...

·如果一方失踪怎么起诉离婚
    一、如果一方失踪怎么起诉离婚 宣告失踪是离婚的理由之一，宣告失踪不是离婚诉讼的前置程序，因此，根据我国婚姻法规定： 一方被宣告失踪，另一方提出离婚诉讼的，应准予离婚。1992年最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》(下称意见2)第151条也相应规定：“夫妻一方下落不明，另一方诉至人民法院，只要求离婚，不申请宣告下落不明人失踪或死亡的案件，人民法院应当受理，对下落不明...

·强制执行抚养费后多长时间能拿到钱
    在现实生活当中，婚姻生活往往会因为各种琐碎的小事而导致关系破裂，最后走上离婚一步。夫妻双方离婚以后，如果孩子的抚养权确定下来，那么另一方是需要支付抚养费的，但是生活中可能会存在，当事人不向孩子支付抚养费的这种情况。那么我们是可以申请法院进行强制执行的，那么强制执行抚养费后多长时间能拿到钱呢?下面我们就为您详细介绍。一、强制执行抚养费后多长时间能拿到钱?《民事诉讼法》第二百一十五条规定：“申请执行的...

·离婚财产少分的情形有哪些
    离婚财产少分的情形有哪些1、双方约定。婚前协议或离婚协议可以约定一方不分或少分。2、《婚姻法》第四十七条 离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产。3、一方重大过错。比如婚内出轨、遗弃孩子等...

·是否可以跟精神病人结婚
    一、是否可以跟精神病人结婚“结婚必须男女双方完全自愿”。该规定明确了结婚的当事人必须具备的实质要件之一：男女双方应具备对结婚的判断能力和意思表达能力。这实际上是一种能力的两个方面，一是当事人能自主地、正确地判断婚姻的法律性质和结婚登记的法律意义;二是能够将与对方结婚的意思正确地表达出来。由于婚姻登记机关根据当事人的意思表示行为判断其主观上是否完全自愿，故不能正确地表达结婚意愿的精神病人，不符合第五...

·一、离婚后几年不能告重婚罪?
    一、离婚后几年不能告重婚罪? 离婚五年后不能告重婚罪，具体理由如下： 《中华人民共和国刑法》 第八十七条 【追诉时效期限】犯罪经过下列期限不再追诉： (一)法定最高刑为不满五年有期徒刑的，经过五年; (二)法定最高刑为五年以上不满十年有期徒刑的，经过十年; (三)法定最高刑为十年以上有期徒刑的，经过十五年; (四)法定最高刑为无期徒刑、死刑的，经过二十年。如果二十年以后认为必须追诉的...