承租土地使用权的评估方法是怎样的？

承租土地使用权的评估方法是怎样的？

在我们的现实生活中，很多人需要进行承租土地评估，承租土地评估也是十分必要的。但是纯粹土地的出租行为是比较少见的，所以市场租金的确定是使用收益法评估租赁土地的一个难点。那么承租土地使用权评估方法是怎样的？请看下文。

一、承租土地使用权的评估方法是怎样的？

对于承租土地使用权的评估，《城镇土地估价规程》做出了以下规定： “9.1 承租土地使用权承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。

承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。 9.1.1 市场比较法选择相邻地区的类似承租土地使用权实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响。 9.1.2 收益还原法

（1）承租土地使用权价格计算公式： V=（a， /r）[1-1/(1+r)n ] 式中：

V：承租土地使用权价格

a，：盈余租金

r：承租土地使用权还原利率

n：收益年期

（2）纯收益计算

承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。

（3）还原利率确定

承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。” 根据《城镇土地估价规程》上述引用内容，我们可以清楚的知道承租土地使用权价格可采用市场比较法和收益还原法评估，但是在实际应用中，租赁土地的交易实例较少，而且租赁契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等内容也不易获得，所以想要使用市场比较法是比较困难的，而盈余租金、还原利率和收益年期相对较易确定，所以承租土地使用权的评估，我们要着手于收益还原法。还是从实际评估的角度来看，收益年期和还原利率作为基础数据，确定过程较简单，剩下的就是盈余租金的确定。盈余租金由市场租金与合同租金的差额决定，其中合同租金即为租赁合同中规定的租金，市场租金则需要我们根据市场状况来确定。由于现实中纯粹土地的出租行为比较少见，所以市场租金的确定是使用收益法评估租赁土地的一个难点，也是最关键的一点。

在求取市场租金比较困难的情况下，我们可以换一种思维。承租土地使用权之所以具有价值，是因为盈余租金的存在。如果盈余租金为零亦或是负值，那么就无所谓承租土地使用权价值了。此处可以借鉴《房地产估价理论与方法》一书对承租人权益价值的规定，根据此书，对于有租约限制的房地产而言，其承租人权益价值与出租人权益价值之和即为无租约限制的房地产市场价值，其中承租人权益价值是租赁期内盈余租金的现值，出租人权益价值是租赁期内合同租金的现值与租赁期外市场租金的现值之和。用公式表述如下：

无租约限制下的房地产市场价值=承租人权益价值+出租人权益价值 =盈余租金现值+（租赁期内合同租金现值+租赁期外市场租金现值）

很明显，承租土地使用权是一种承租人权益价值，出让土地使用权价值可以看作是无租约限制下的土地市场价值，假定出让土地使用年期等于租赁土地租赁期，则租赁期内合同租金的现值即为出租人权益价值，由此我们可以得出：

相同使用年期下的出让土地使用权价值=承租土地使用权价值+合同租金的现值

于是，有：

承租土地使用权价值=相同使用年期下的出让土地使用权价值-合同租金的现值

仔细研究不难发现，只要出让土地使用权价值使用收益法测算，上述算式与收益法计算公式就是相同的，我们从收益法的计算公式着手也可以推算出上述算式，过程如下：

假设合同租金为Ah，市场租金为As，盈余租金为a，则有a=As-Ah 于是 V=（a， /r）[1-1/(1+r)n ]

=[（As-Ah）， /r] [1-1/(1+r)n]

=（As，/r）[1-1/(1+r)n]- （Ah，/r）[1-1/(1+r)n]

不难发现（As，/r）[1-1/(1+r)n]是使用年期为n年的出让土地使用权价值的收益法计算公式，我们也可以采用市场比较法、成本法等其他合适方法测算出让土地使用权价值，从而求出承租土地使用权价值。

因此承租土地使用权的评估十分必要。而承租土地使用权的评估方法是有具体规定的，具体的计算公式有点儿复杂，但是还是有规律可循的。承租土地使用权是具有价值的。

相关内容：

·邳州市征地拆迁补偿标准是怎样的？
邳州市征地拆迁补偿标准是怎样的？对于政府征地拆迁的事件近年来在全国各地大大小小的城镇都发生过，而每一个地区的征地拆迁补偿标准也各不相同，因为这与当地的经济发展状况以及政府征地的用途有着紧密的联系，下面我们为您整理编辑邳州市征地拆迁补偿标准是怎样的。一、邳州市征地拆迁补偿标准是怎样的？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对...

·湖北省大治市征地补偿标准
湖北省大治市征地补偿标准湖北省大治市土地共分为四类：一类区片区片范围：城北经济开发区、东岳路街道办事处（永胜村、五星村）。补偿标准：耕地：49400元/亩；菜地：59280元/亩；果园：54340元/亩；茶园：54340元/亩；精养鱼池：54340元/亩；林地：34580元/亩；未利用地：19760元/亩。二类区片区片范围：东岳路街道办事处（除永胜村、五星村外区域）、金湖街道办事处、金山街道...

·中国对非法占用土地罪既遂的判刑标准是什么？
中国对非法占用土地罪既遂的判刑标准是什么？一、非法占用土地罪既遂的判刑标准是什么? 根据《刑法》第四百一十条之一规定，国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。二、非法批准征用、占用土地罪的立案标准是什么? 涉嫌...

·集体土地使用证丢了该怎么办
弄丢东西是件很常见的事情，如果你丢的东西还能再买回来那么对你造成的影响就会很小。有些人会丢掉一些重要的证件，比如身份证、护照。那么如果你集体土地使用证丢了该怎么办呢？可以补办吗?当然！别着急，我们会给你提供帮助，帮助你解决或者补办相关证件。一、集体土地使用证遗失补办的条件 1、土地证书灭失的可申请补发。二、补办集体土地使用证的程序及应提交的相关文件 1、土地权利人应当向原土地登记机关报失;2、...

·地产商欠钱不还怎么办？
地产商欠钱不还怎么办？一、地产商欠钱不还怎么办? (一) 协商遇到公司欠钱不还的情况，首选的方式是协商，这种方法是最省时省力的。 (二) 请求支付令支付令是指人民法院根据债权人的申请，依法作出的督促债务人为一定给付义务的法律文书。法院向债务人发出支付令是有一定条件的： 1、请求债务人给付金钱或有价证券; 2、请求给付的金钱或有价证券已到期且数额确定，并写明了请求所根据的事实...

·土地使用期满续期规定是怎么样的？
土地使用权，我们作为国家的公民是享有的，但是我们没有办法享有土地的所有权，土地所有权是国家所有的，我们在使用土地的时候，行使土地所有权时也应该向国家缴纳税费，并且使用时间是有期限的。那么关于土地使用期满续期规定是怎么样的? 一、土地使用权续期土地使用权续期是指土地使用权出让合同约定的使用年期届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前一年向土地管理部门提出申请。条件土地使用...

·征地补偿费安置补助费是怎么分配的
征地补偿费安置补助费是怎么分配的在我国的，征地拆迁的过程中，会涉及到征地补偿费以及安置补助费这样的概念，这些补偿和补助费便是为了安抚征地被拆迁的人们所设置的一些赔偿了。但是，由于我国土地也是可以进行流转的，在这个过程中会发生一些权利的变动。那么，征地补偿费安置补助费是怎么分配的呢?一起来看一下吧。征地补偿费安置补助费是怎么分配的?(一)青苗及地上附着物的补偿最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠...

·农村集体土地征收条例是什么
农村集体土地征收条例是什么农村土地被集体征收的情况在近几年来越来越频繁，但集体土地征收也并不是无偿的，在我国就有相关法律规定农村集体土地征收是有补偿的，那么你是否知道补偿多少钱？下面我们就为您整理了农村集体土地征收条例这一方面的具体内容。一、农村集体土地征收条例内容是什么第二十五条　征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土...

·对于农村土地承包确权登记管理系统都有哪几家单位？
对于土地承包来说，农民可能最关切的也就是关于农村土地承包的这个相关具体事宜了，那么今天我们给您介绍一下农村土地承包确权登记管理系统都有哪几家单位？根据相关的规定，不同省市的承包管理系统的版本也是不一样的，详细的看下面的文章。农村土地承包确权登记管理系统①鱼鳞图农村土地承包经营权登记管理系统V1.0(四川鱼鳞图测绘工程有限公司);②农村土地承包经营权登记管理系统V1.0(北京中农信达信息技术有限公司...

·酒驾拘役是在什么地方2023
酒驾拘役是在什么地方拘役由公安机关在就近的拘役所、看守所或者其他监管场所执行，在执行期间，受刑人每月可以回家一天至两天，参加劳动的，可以酌量发给报酬。2008年7月1日起施行的《看守所留所执行刑罚罪犯管理办法》第2条规定：“被判处有期徒刑的罪犯，在被交付执行前，剩余刑期在1年以下的，由看守所代为执行刑罚。被判处拘役的罪犯，由看守所执行刑罚。”第55条规定：“被判处拘役的罪犯每月可以回家一至二日，由...