南京婚姻家庭律师
律师热线 025-84110110
离婚诉讼财产分割子女抚养涉外婚姻
遗产继承债权债务过错赔偿联系我们
首页 >>文章

二手房交易方式包括几种

现实生活中,无论是购买什么商品,这都会涉及到交易的问题。而要是说到交易方式的话,则通常就是指实际购买商品的时候支付对价的方式了。在交易二手房的时候,由于二手房属于不动产,因此在交易方式上面就与普通动产的交易不同。那法律中规定的二手房交易方式包括几种呢?我们整理了相关资料,马上为你做详细解答。
一、二手房交易方式包括几种
以付款方式来划分,二手房交易共有以下四种方式:
(一)买卖双方均为一次性付款购房。
指出售物业的业主以一次性付款方式购得,而二手房买家也是以一次性付款方式购房。由于交易中房产证及房款都不存在任何不便之处,因此此种交易为二手房交易中最简单的方式。只要双方交清房款,办理好房产证过户手续就可顺利完成交易了。
(二)业主为一次性付款购房,买家以银行按揭方式购房。
由于业主采用一次性付款方式购房,业主持有房产证。买家以按揭方式购房,需先与提供按揭的银行签贷款协议,经与按揭银行合作的评估公司评估后,确定买家可以贷款额及年限。买家需将非贷款部分的房款交由中介公司、房地产交易中心或银行(目前已有少量银行开展此业务)托管。在房产过户后,业主可收到此款项。买家持房产证到银行办理按揭手续,所贷款项将由银行一次性付给业主。
(三)业主以按揭方式购房,买家以一次性付款方式购房。
当交易物业是由业主以银行按揭方式购买时,必须先付清业主的购房贷款余额,将房产证由银行赎出,才可将房产证拿到房地产交易中心办理过户手续。与第一种方式相比,多了一道赎出手续。
(四)买卖双方均以银行按揭方式购房。
此种形式是二手房交易中最繁琐、也较常见的形式。首先业主需到按揭银行将房产证赎出(在业主资金不足的情况下,可与买家协商,由买家出资代为赎出。如买家也无力一次性支付余款,则可通过融资机构的介入来解决)。其次,买家与为其提供按揭服务的银行签定贷款协议,经与按揭银行合作的评估公司评估后,确定可贷款额及年限。买家需将房款中的非贷款额交由中介公司、房地产交易中心或银行托管。同时,持房产证到房地产交易中心办理房产过户手续。过户后,业主可先收到非贷房款部分,在买家到银行办理完按揭手续后,所贷款项将由银行一次性付给业主。由于该方式手续繁琐,一般都需要中介公司介入,协助办理赎契及房产过户手续。
二、二手房交易存在哪些问题

(一)缺少房产证
房屋是不动产,不动产依公示公信原则以登记为物权成立要件,房屋产权登记,又称房屋权属登记,是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及抵押权、典权等房屋他项权利进行登记,并依法确认房屋产权关系。房屋的物权凭证就是房产证,如果购买没有房产证的房屋,买受人则将面临不能按预期得到房子的风险。
(二)产权不明晰
在现实生活中并非所有的房产都只归一人所有,有些房屋有多个共有人,最典型的如夫妻共有,家庭共有,还有继承人共有,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
(三)出售房屋还在租期内
房子现在属于供不应求的资源,所以有好多待出售的房子,房主都会用来出租来赚取租金的。有些二手房在转让时,房屋还处于租赁期,这就会对买受人使用房屋造成一定的影响。如果买受人只看房产证,或只注重过户手续,而不注意房屋是否还处于租赁期的话,买受人就有可能买到一个不能及时入住的或者是正在使用的房产。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《民法通则》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买受人购买房屋时一定要重视这一问题,以免引起不必要的纠纷。
(四)土地使用性质不明确
二手房交易中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,出让土地要交土地出让金出让获得的土地可以转让、抵押、出租、使用、收益;划拨土地不用交土地出让金,但是只可以使用、收益不可以转让、抵押、出租,如果要转让、抵押、出租要补交土地出让金。划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利。除此之外,还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅剩40年,如果买受人还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量,这样的二手房就不划算了。
(五)房产所在地段已列入市政规划
现在不论大小城市都在进行城市规划、城市改造,有些房主出售二手房的原因就是其房产所在地被列入城市拆迁范围,多则5~10年左右就要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,其房屋的采光、周围设施都会受到影响,所以才会采取一定的低价吸引购房者前来购买。面对这样的情形,买房前还是很有必要对目标房产是否被列入市政规划进行详细了解的。
(六)购房合同条款约定不明
由于普通购房者对房屋买卖合同一般知之甚少,面对二手房中介提供的不太明白的购房合同,一定要仔细阅读,不懂的如有必要可以向律师咨询。二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但是对于一些细节问题还是应该在合同中写清楚的。比如合同的主要条款,关于合同双方主体的权利义务的、房屋的价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等等问题,均应全面考虑。而其中比较常见的就是按揭购房的方式。而在按揭购房的时候也区分了不同的情况,包括业主为一次性付款购房,买家以银行按揭方式购房;业主以按揭方式购房,买家以一次性付款方式购房;买卖双方均以银行按揭方式购房。在向银行申请按揭贷款的时候,也要注意不是所有人都是可以获得贷款申请的。因此,建议最好先申请下来了贷款之后,再签订购房合同。



相关内容:

·疫情期间怎么申请车贷延期?
    疫情期间怎么申请车贷延期?疫情期间申请车贷延期可以向有关的金融机构来申请车贷延期,具体的方式是拿到申请表填写申请表,然后递交申请表再进行审批。但是否可以获得允许应当根据实际情况而定。有关政策明确规定:对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员,因疫情影响未能及时还款的,经接入机构认定,相关逾期贷款可以不作逾期记录报送,已经报送的予以调整。对受疫情影响暂时失去...


·车祸人伤保险怎么处理流程
    车祸人伤保险怎么处理流程?1、报案在出险后,客户向保险公司理赔部门报案;在汽车保险公司内勤接到报案后,会要求客户将出险情况立即填写《业务出险登记表》。2、查勘定损检验人员在接保险公司内勤通知后1个工作日内完成现场查勘和检验工作;要求客户提供有关单证;指导客户填列有关索赔单证。3、签收审核索赔单证营业部、各保险支公司内勤人员审核客户交来的赔案索赔单证,对手续不完备的向客户说明需补交的单证后退回客户,...


·在生活中酒后驾车造成交通事故不在少数,因为在喝酒之后很多人难
    在生活中酒后驾车造成交通事故不在少数,因为在喝酒之后很多人难以控制车辆,在这种状况下发生交通事故的概率非常高,交通事故将会给受害者带来巨大的身体损害,因此我国对于醉驾的处罚是相当严格,那醉驾肇事有立功表现怎么处理?下面就对此问题进行详细的介绍。 一、醉驾肇事有立功表现怎么处理? 可以从轻处罚 立功,是指犯罪分子揭发他人犯罪行为,查证属实的,或者提供重要线索,从而得以侦破其他案件的行为。立功分...


·商业车险怎么买最合理?
    商业车险怎么买最合理? 一、商业车险怎么买最合理? 1、优先购买足额的第三者责任保险。购买汽车保险时应该将保持赔偿他人损失的能力放在第一位,否则事故发生后只会束手无策。 虽然第三者责任险与交强险的功能几乎重叠,都是在车主的车撞了人之后用来赔付对方的医疗或补偿费用的。但是,从目前来看,交强险的保障能力有限,难以应付重大的人伤事故,一般还是应该再购买第三者责任险。 2、购买三者险的保险金额要参考所在...


·商业险交强险怎么赔偿?
     一、商业险交强险怎么赔偿? 商业险交强险赔偿的方法:先由承保交强险的保险公司在责任限额范围内予以赔偿; 不足部分,由承保商业三者险的保险公司根据保险合同予以赔偿; 仍有不足的,依照道路交通安全法和民法典的相关规定由侵权人予以赔偿。根据规定,交强险最高赔付限额为12.2万,其中,死亡伤残最高11万元、住院治疗1万元、财产损失2000元。但在现实中常出现各项赔款超过交强险的赔偿限额,如果没有投保...


·交通事故车损鉴定的程序是怎样的
    交通事故车损鉴定的程序是怎样的 发生交通事故后,需要进行车辆损失鉴定的,一般应按照下列程序进行:1、发生交通事故的车辆和物品,由公安机关统一保管,经检验、鉴定后,委托价格事物所进行损失价格鉴定。进行车物价格损失鉴定时,各方当事人应到场,涉及保险的车辆和物品,当事人还应通知保险公司派员到场(无故不到场的,按缺席论处)。2、道路交通事故车物损失价格鉴定,原则上在事故发生后7日内作出鉴定结论。如情况特殊...


·道路交通事故的责任认定和民事损害赔偿的责任
    (一)从交通事故责任认定书的性质上分析与民事损害赔偿责任分配的差异性。   《交通安全法》第一条规定“为了维护交通秩序,预防和减少交通事故,保护人身安全,保护公民、法人和其他组织的财产安全及其他合法权益,提高通行效率,制定本法”。它具有社会法的性质又具有公法的性质;交通事故的处理和责任认定,正是体现了一种国家公权力的干涉。交通事故民事损害赔偿请求权,属私法的范畴,对它的归责原则的认定,体现的是一...


·交通事故抚养费标准是多少?
    在日常生活中,交通事故经常发生,交通事故中的受害人一般都会遭受到身体上的痛苦,因此作为侵权人需要向其赔偿一定的侵权损害金。交通事故案件赔偿的具体项目有很多,需要当事人逐一计算。下面我们就为您总结了交通事故抚养费标准的相关法律知识,希望对您有所帮助。 一、受害人死亡的抚养费标准 1、城镇居民 被抚养人为未成年人:被抚养人抚养费=上一年度城镇居民人均消费性支出×(18-N)÷扶养义务人人数(N<1...


·汕头市补领机动车牌照需要什么材料,有哪些
    汕头市补领机动车牌照需要什么材料,有哪些流程? 一、汕头市补领机动车牌照所需材料 1、《机动车牌证申请表》; 2、《承诺书》; 3、机动车所有人身份证原件及复印件; 4、未灭失的机动车号牌; 5、代理人申请的,还应当提交代理人的身份证明和机动车所有人的书面委托; 6、法律、行政法规规定应当在机动车转移登记时提交的其他证明、凭证。 二、汕头市补领机动车牌照流程 两种方式可办理补领机动车牌照。 ...


·交通事故认定要花的时间是多久
    公安机关在查明交通事故原因后,根据当事人的违章行为与交通事故之间的因果关系,以及违章行为在交通事故中的作用,对当事人的交通事故责任加以认定。那交警作出交通事故认定要花的时间是多久呢?可能很多人都比较关心这个问题,下面就让我们为你做详细介绍吧。 一、交通事故认定要花的时间是多久 根据法律规定,公安机关交通管理部门作出事故认定书的期限分别为:①现场调查之日起10日内;②查获交通肇事逃逸车辆和驾驶人后1...


·醉驾的行政处罚饮酒后驾驶机动车的
    醉驾的行政处罚饮酒后驾驶机动车的,处暂扣6个月机动车驾驶证,并处1000元以上2000元以下罚款。因饮酒后驾驶机动车被处罚,再次饮酒后驾驶机动车的,处10日以下拘留,并处1000元以上2000元以下罚款,吊销机动车驾驶证。醉酒驾驶机动车的,由公安机关交通管理部门约束至酒醒,吊销机动车驾驶证,依法追究刑事责任;5年内不得重新取得机动车驾驶证。饮酒后驾驶营运机动车的,处15日拘留,并处5000元罚款,...


·一、交通事故交通费与误工费的赔偿标准怎么确定?
    一、交通事故交通费与误工费的赔偿标准怎么确定? 1、交通费根据受害人及其必要的陪护人员因就医或者转院治疗实际发生的费用计算。交通费一般应当参照侵权行为地的国家机关一般工作人员的出差的车旅费标准支付交通费。乘坐的交通工具以普通公共汽车为主。特殊情况下,可以乘坐救护车、出租车,但应当由受害人说明使用的合理性。交通费应当以正式票据为凭;有关凭据应当与就医地点、时间、人数、次数相符合。如不符合,就应从赔...


电话咨询.|.短信咨询.|.留言咨询
©Copyright Reserverd
南京婚姻家庭律师