婚姻关系结束了，贷款未还清的按揭房如何分割？
1、1.离婚时按揭房屋归属的不同观点
在司法实践中，对于夫妻一方婚前签订商品房买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款按揭购房，不动产登记于一方名下，离婚时如何认定不动产的归属，存在非常大的争议。实务界主要有两种观点：
（1）以不动产登记簿中载明的权利人确定归属为原则，以资金来源、性质判定为补充。上海高级人民法院持此观点。 不动产权属证书是证明所有权人的依据。物权法的价值基础在于对所有权人和善意第三人交易行为的保护，维护财产动态安全与静态安全。按揭房屋的所有人如未经登记无公示效力，第三人有理由相信权属证书载明的权利人为该按揭房屋实际所有人，因此对所有人的判定应以权属证书登记内容为准。 同时以购房资金来源与性质，作相应的补充。对于有证据证明婚前购房由另一方共同出资，房屋仍为产权登记人的个人财产，银行贷款为个人债务，但另一方出资部分应予以返还；若配偶方同时有证据证明是双方认可共同共有下出资的，虽然权属登记在一方名下，应宜认定为夫妻共同财产，按揭贷款债务为共同债务。对于按揭房屋增值部分的认定，上海高院认为其由抛售时原物交换价值的上升导致，属个人财产。
（2）依产权证取得的时间判断属夫妻共同财产还是个人财产。江苏高院持此观点。 江苏高院认为，如果按揭房屋所有权证书系婚后取得，无论登记于一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割；对于一方婚前支付的首期房款，可由另一方返还一半；尚未归还的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。如果所有权系婚前取得，则应当结合产权登记情况进行认定。如果登记于双方名下，则认定为夫妻共同财产，处理原则同上；如果登记于一方名下，则认定为一方个人财产，对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分，由享有所有权的一方予以返还；不享有所有权一方要求分割房屋增值部分相应收益的，人民法院应予支持。
2、婚前一方付首付购买，离婚时已经取得房产证的按揭房屋归属：
一种是夫妻一方婚前以个人财产支付首付购买并按揭贷款，婚前办理了夫妻一方个人为所有权人的房产证，婚后双方共同还贷的情形。
在这种情形下， 房屋应为婚前购买一方的个人财产。从我国现行的法律规定来看，虽然配偶一方婚后参与了还贷，但这并不能改变房屋个人财产的性质，所以该情形下的房屋为一方个人财产，在离婚时另一方无权要求分割。但对参与共同还贷的配偶一方，有权要求对方对其清偿的部分予以返还。在此需要明确的是，共同还货不论是用一方的个人工资还是双方的工资，都应认定为共同还贷，这主要源于我国的《婚姻法》明确规定结婚后夫妻的工资奖金为夫妻共同财产，除非一方能证明其所用还贷之钱款为婚前个人财产。
另外一种情形是夫妻一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，婚后双方共同还贷，婚后取得房产证的按揭房屋的归属问题。这种情形下的房屋归属，有观点认为婚前取得房产证的，房屋为一方的婚前个人财产;婚后取得房产证的，房屋则为双方的共同财产。对此，笔者认为不能以房产证的取得时间作为房屋归属的判断标准，而是要看谁到底为购买此房屋支付了更多的款项。婚后取得的产权证书是一方通过自己婚前财产支付首付款的形式转化而来的，属于个人财产具体形态的转化。且即便是婚后共同还贷，但婚前一方支付的款项往往要高于其配偶一方，所以不能因为配偶一方参与还贷而改变房屋归个人所有的属性。此时如果仅仅因为产权证婚后取得而简单认定是夫妻共同财产，就将出现一方完全没有出资却仅仅因为结婚而成为房屋共有人的现象。这一结果不但有违公平原则，也有悖婚前个人财产独立的立法本意。
但若一方婚前支付首付款，离婚时尚未取得所有权。对于这种情况，应区分不同的情形来处理。当夫妻一方婚前支付首付款，婚后由其以个人所有财产还贷的，该房屋当然为该一方的个人财产，离婚时另一方配偶无权请求分割该房屋。当然对于剩余的未清偿债务，该方也无清偿的义务。如果一方婚前支付首付款，婚后夫妻共同还贷，离婚时尚未取得房屋所有权的房屋，该房屋仍应为一方的个人财产，剩余的按揭债务也是其个人债务。如果配偶一方参与还贷的，应该给予补偿。对于剩余的未清偿债务，该方也无义务予以清偿。
3、在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，
一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；
二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
4、2001年我国修正后的婚姻法规定了夫妻共同财产制、个人财产制和约定财产制，其中以婚后所得共有制为法定夫妻财产制，即夫妻一方婚后所得财产，除法律另有规定或当事人另有约定外，均属于夫妻共同财产。然而按揭购房采取的是分期付款的购买方式，权属证书既可能在婚前或婚后取得，还贷也可能是一方个人财产还贷或是夫妻双方共同财产还贷，而且还贷期间往往跨越了婚姻关系存续期间，离婚时按揭房屋所有权及增值部分归属的判断，成为一个难点。增值部分的认定是否属于按揭房屋的孳息，理论界也存在较大的争议。《婚姻法司法解释三征求意见稿》尝试着解决这一盲点问题，其中第六条规定“夫妻一方的个人财产在婚后产生的孳息或增值收益，应认定为一方的个人财产；但另一方对孳息或增值收益有贡献的，可以认定为夫妻共同财产。”
5、案例一：黄某于2004年2月26日以个人名义购买住房一套，总价款为416933元，首付166933元，余款申请按揭贷款25万元。同年9月6日办理了房屋所有权证，载明所有权人黄某。2004年9月20日黄某与吉某登记结婚。婚后双方共同偿还该房屋贷款本息6万余元。后夫妻双方常因家务琐事发生争吵，黄某于2007年7月25日诉至法院，请求人民法院判决与吉某离婚，并分割夫妻关系存续期间的共同财产。法院判决：经审理，一审法院判决原被告离婚，同时判定该房屋属黄某的婚前个人财产，尚未偿还的贷款亦由黄某予以偿还。夫妻关系存续期间，共同还贷款6万余元为黄某与吉某夫妻共同财产，但财产分割时不能仅以此还款数额来予以认定双方的共同财产，考虑该房屋已经装修及房屋价值上涨幅度较大等因素，判令黄某应支付吉某13万元财产分割费用。 后双方均上诉。二审法院判定该争议房屋系黄某婚前财产。房屋的增值部分也属于所有权人，黄某仅需偿还吉某婚姻存续期间按揭房屋贷款本息一半。
案例二：2003年1月7日，朱某以按揭付款方式购买房屋一套，房屋总价款为402192元，银行按揭利息15388.80元。同年5月22日朱某与罗某登记结婚。朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元，婚后夫妻共同偿还按揭贷款余额308651元。房屋权属证书尚未办理。2005年5月24日，罗某诉至杭州市中级人民法院请求与朱某离婚。经评估房屋市场价格为104.3万元。 法院判决：一审法院经判决原被告离婚，同时判定涉案房屋的权利与义务应由朱某继续履行。朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元为个人财产，婚后夫妻共同偿还按揭贷款余额308651元为夫妻共同财产；对房屋增值部份按照朱某婚前出资108929.80元和夫妻关系存续期间夫妻共同出资308651元之比例进行分割，对前者朱某婚前个人出资而形成的相应房屋增值部分163140.6元归其个人，对后者夫妻关系存续期间共同还贷而形成的房屋增值部分462247.4元，由两人平分。
案例三：陈某与罗某于××××年××月××日登记结婚，四川省XX县人民法院于2014年1月29日、四川省XX市中级人民法院于2014年5月5日，判决双方离婚。2009年1月16日，罗某代陈某与某森公司、中国农业银行XX支行签订了《商品房买卖合同》、《个人住房按揭贷款合同》并办理公证等手续，购买位于四川省XX县XX街道XX路18号观XX社区12栋1单元12层1205号住房，该房屋总价款698000元，首付款为252000元，余款446000元向中国农业银行XX支行按揭贷款。绝大部分首付款从陈某银行卡支付。2012年8月29日，中国农业银行个人还款凭证载明，借款人陈某提前还贷20万元。按照婚姻法的相关规定，陈某与罗某婚姻期间购买的房产不因一方贡献大小确定分配比例，应当按照共同共有各自50%进行分配。因此，陈某认为二审判决诉争房产各自50%进行分配缺乏证据证明的理由不能成立。（三）关于本案适用法律的问题。《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”。
案例四：2004年4月27日申诉人高某某前妻姚某某与原审第三人广汇公司、中国银行建设路支行分别签订《商品房买卖合同》、《按揭贷款担保协议书》、《房产抵押合同》、《个人住房借款合同》、《担保及回购承诺函》等合同，合法有效。因申诉人高某某未依照与前妻姚某某签订的离婚调解书的约定按期向银行缴纳按揭贷款，故广汇公司依据与姚某某签订的《担保及回购承诺函》、《按揭贷款担保协议书》关于回购的约定，解除与合同相对人姚桂玲签订的《商品房买卖合同》，经公告程序后，对合同标的进行回购，并再行出售给被申诉人李某并无不当。对原审第三人广汇公司的上述行为有异议，也应当由合同相对人姚某某提出，而非本案申诉人高某某。原审第三人广汇公司将涉诉房屋回购后，对该房屋所有权、处分权归原审第三人广汇公司所有。故原审第三人广汇公司与被申诉人李某签订的《商品房买卖合同》合法、有效。
相关内容：
·离婚协议书法律效力是怎样的
如果选择了协议方式离婚，离婚夫妻就必须要按照规定签订书面的离婚协议书，将离婚的相关事项约定清楚，否则去了民政局也是不会办理离婚证的。那实践中这个离婚协议书法律效力是怎样的呢?可能很多人不清楚，下面就让我们为你做详细解答吧。
一、离婚协议书法律效力是怎样的
1、离婚证是证明婚姻关系正式解除的凭证，从取得离婚证时起，当事人即具备再婚的条件。2、离婚协议书的签订并不意味着当事人解除了法律关系，因为对于人...
·离婚一定要本人亲自去吗
离婚一定要本人亲自去吗离婚本人不到场一般来说是不能离婚的，无论是协议离婚和诉讼离婚。协议离婚的话，必须夫妻双方到民政局办理协议离婚，否则不予办理。若诉讼离婚的话，一般来说双方当事人必须到庭，但实践中也存在特殊情况，比如当事人在国外或者严重疾病不能出庭(比较少见)，否则是必须要到庭参加诉讼的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十二条规定：“离婚案件有诉讼代理人的，本人除不能表达意思的以外，仍应出庭;确...
·收买被拐卖妇女罪原刑法条文有哪些规定
一、收买被拐卖妇女罪原刑法条文有哪些规定
《刑法》第二百四十一条 收买被拐卖的妇女、儿童的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。
收买被拐卖的妇女，强行与其发生性关系的，依照本法第二百三十六条的规定定罪处罚。
收买被拐卖的妇女、儿童，非法剥夺、限制其人身自由或者有伤害、侮辱等犯罪行为的，依照本法的有关规定定罪处罚。
收买被拐卖的妇女、儿童，并有第二款、第三款规定的犯罪行为的，依照数...
·非婚生子女怎么上户口
非婚生子女怎么上户口
首先应该到户籍所在地或者生育行为发生地县级人民政府计划生育行政部门缴纳社会抚养费(有些乡镇人民政府或者街道办事处也可以接受委托作出征收决定)，并保存好缴费的收据。缴费的数额一般按照所在地上一年度城镇居民人均可支配收入或者农民人均纯收入的一定比例征收，结合当事人的实际收入确定，根据所在省、直辖市、自治区的规定有所不同。社会抚养费原则上应该一次性缴纳，如果确有实际困难，可以书面申...
·一方起诉离婚需要啥证件
夫妻在起诉离婚的过程中也是需要提供一定的证件材料，这点与协议离婚其实是一样的，只不过在实际提供的材料类型方面存在差异。那究竟一方起诉离婚需要啥证件呢?现在，我们将在下面的文章中就该问题做详细的阐述，希望能帮助您解决相关的法律问题。
一、一方起诉离婚要哪些材料之——必备材料
(1)原告方的身份证原件，审核完即归还原告。(2)双方夫妻关系的证明，一般可提供结婚证和婚姻登记机关出具的婚姻状况证明。(3)...
·结婚两年多离婚财产怎么进行分割
结婚两年多离婚财产怎么进行分割《婚姻法》第39条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国...
·上海离婚后抚养费标准是怎样的？
随着经济的发展，物价上升，经济基础不牢固的家庭婚姻状况不佳，尤其是上海这个经济发达的城市，离婚后由一方来承担抚养费用可以说是不堪重负，因此，理应有抚养费的标准，下面，我们将带您看看并了解一下上海离婚后抚养费标准。
一、离婚后，子女抚育费的数额，考虑以下三个方面：
①子女的实际需要;
②父母双方的负担能力;
③当地的实际生活水平。
二、离婚后，不和子女一起生活的父/母一方，根据收入状...
·婚约财产被告答辩状怎么写
一)首部1、标题。居中写明“民事答辩状”。2、答辩人的基本情况。写明答辩人的姓名、性别、出生年月日、民族、职业、工作单位和职务、住址等。如答辩人系无诉讼行为能力人，应在其项后写明其法定代理人的姓名、性别、出生年月日、民族、职业、工作单位和职务、住址，及其与答辩人的关系;答辩人是法人或其他组织的，应写明其名称和所在地址、法定代表人(或主要负责人)的姓名和职务。如答辩人委托律师代理诉讼，应在其项后写明...
·老婆有精神病离婚谁来照顾她
一般由父母来照顾，如果有子女且已成年，也可以由子女来赡养。同时离婚时另一方应给予精神病人一次性的经济帮助。关于精神病人在离婚诉讼中，被确认为完全不能自理、或者大部分不能自理、或者部分不能自理的几种情况，均符合属于一方生活困难法律规定的情形，对方在离婚时应予给予一次性的经济帮助款项或者一定的财产，以保障精神病人在离婚后的正常生活，维护社会的秩序。《最高人民法院审理离婚案件如何认定夫妻感情确已破裂的若...
·离婚起诉孩子抚养权一般多久出判决结果
离婚起诉孩子抚养权一般多久出判决结果?离婚起诉孩子抚养权一般六个月出结果，《民事诉讼法》第一百四十九条：人民法院适用普通程序审理的民事案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月;还需要延长的，报请上级人民法院批准。《民事诉讼法》第一百六十一条：人民法院适用简易程序审理的民事案件，应当在立案之日起三个月内审结。二、新婚姻法孩子抚养权的规定《婚姻法》第三十...
·胁迫婚姻没有实物证据怎么办
胁迫婚姻没有实物证据怎么办婚姻是指男女双方本着自愿等原则建立的夫妻关系，但是实际中也存在着这样一种情况就是一方或者双方收胁迫而进行登记结婚。但是如果胁迫婚姻没有实物证据怎么办呢?接下来，我们为您整理了以下相关资料，供您进行参考。
一、胁迫婚姻指的是什么
婚姻关系中的一方或双方是受到他人的胁迫而缔结的婚姻关系被称为胁迫婚姻。《婚姻法》第十一条规定：“因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以向婚姻登记机关或人民...
·女人婚外生子怎么上户口
政策外生育、非婚生育的无户口人员，本人或者其监护人可以凭《出生医学证明》和父母一方的居民户口簿、结婚证或者非婚生育说明，按照随父随母落户自愿的政策，申请办理常住户口登记。申请随父落户的非婚生育无户口人员，需一并提供具有资质的鉴定机构出具的亲子鉴定证明。根据《中华人民共和国户口登记条例》第七条规定，婴儿出生后一个月以内，由户主、亲属、抚养人或者邻居向婴儿常住地户口登记机关申报出生登记。 弃婴，由收养...
