企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？

企业拆迁需要哪些评估，需要注意哪些问题？

根据国家对于土地资源的需要，政府会对农民土地、房屋或企业的土地进行征收。企业拆迁所面临的问题比农民的土地或个人的房屋拆迁多很多，企业在拆迁前与拆迁中要对企业进行评估，只有进行准确的评估，企业才能获得应得的权益。下面，的我们就带您了解一下企业拆迁需要哪些评估，和需要注意哪些问题。

一、法律依据

国有土地企业评估依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。　　房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。

集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。

二、从事实角度讲需要注意的问题

工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段)，上升至最高值(拆迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。

下面，就这三个阶段分别进行一些分析：

(一)拆迁准备阶段：

⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移;

⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会;

⑶由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;

⑷由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理;

(5 )工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

(二)拆迁阶段：

在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：

⑴生产经营中仍需要支付的费用：

A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求; B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; C 、管理费用;D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。

(2)财务费用：

因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

(三)、拆迁后生产恢复阶段：

在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

三、从法律角度应当注意的问题

1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。

2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现，很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。

4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。

企业拆迁需要哪些评估根据企业性质和实际情况的不同有所区别，但是不变的是，评估的准确性要求都是非常高的，评估时要对企业的各方面进行详细的分析，这样才能获得最大的经济补偿，为企业争取更多的利益。在企业拆迁评估过程中，都要严格遵循法律的规定，评估的合法性也是获得补偿的要求之一。


相关内容：

·公司注册资本的用途包括哪些？
     我们国家的公司法律当中规定了，如果公司要想成立的话，其中必须要具备的一个要件就是存在着公司的注册资本，当然，我们国家的有限责任公司和股份有限公司的注册资本的具体金额有一定的差异，很多人都想要了解，公司注册资本的用途包括哪些? 一、公司注册资本的用途包括哪些? 公司的注册资本，在注册完毕后，就是公司的经营活动资金，可以动用。关键是怎么用，什么时候可以使用。 公司在注册成立时，需要验收注册资本...

·造价业分公司能签合同吗？
    造价业分公司能签合同吗?造价业分公司能签合同，《公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”《公司登记管理条例》第四十六：“分公司的登记事项包括：名称、营业场所、负责人、经营范围。分公司的名称应当符合国家有关规定。分公司的经营范围不得超出公司的经营范围。”二、与分公司签订合同注意的地方有哪些(一)、若分...

·公司商业秘密具体有哪些？
    公司商业秘密具体有哪些？ 一、公司商业秘密具体有哪些 商业秘密主要有两种，一种是技术信息，一种是经营信息。 1、技术信息，国家科委《关于加强员流动中技术秘密管理的若干意见》中指出，“本单位所拥有的技术秘密，是指由单位研制开发或者以其他合法方式掌握的、未公开的、能给单位带来经济利益或竞争优势的，具有实用性且本单位采取了保密措施的技术信息，包括但不限于设计图纸(含草图)、试验结果和试验记录、工艺...

·可以入股没有法人的分公司吗？
    可以入股没有法人的分公司吗?非法人公司无独立法人地位，无法接受入股，只能投百资于该分公司的法人公司。投资人以实物、无形资产(不知你所说的网络资源算不算)出资，须经资产评估机构出具专业的“资产评估报告”，评估报告作出后，再经会度计师事务所验资并出具验资报告。原资产无发票没关系，因为评估机构可以以重置成本等方法进行评估。一方面在于投资人与被投资人双方的共识;另一方面，回也要看你所说的网络是否构成民商法...

·公司法人代表和董事长之间的联系是什么
     公司的法人代表和董事长在很多普通职工眼中这都是属于最高权力层的代表，而且有些人第一时间在听到董事长的这个称谓的时候就会觉得是属于某些公司的最大的老板。可见，有些基层职工其实对于公司高层的某些权力架构还是存在着很大的误解的，今天我们给您普及的一个知识就是，公司法人代表和董事长之间的联系是什么? 一、公司法人代表和董事长之间的联系是什么? 法定代表人指依法律或法人章程规定代表法人行使职权的负责人...

·新公司法的强制性规定吗
     新公司法的强制性规定吗? 一、对公司为股东提供担保的强制性规定 公司法第十六条规定：公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。 二、对有限公司章程应当载明事项的强制性规定 公司法第二十五条规定：有限责任公司章程应当载明下列事项： (一)公司名称和住所; (二)公司经营范围; (三)公司注册资本; (四)股东的姓名或者名称; (五)股...

·分公司负责人签字合同效力怎样？
    分公司负责人签字合同效力怎样?分公司负责人签字合同是没有效力的，《公司法》第31条明确规定：分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担，但在司法实践中，第三人选择由分公司承担或公司承担或分公司与公司共同承担。因为分公司(非法人组织)具有一定的团体财产，构成一定的责任能力，但其财产并不完全，其责任能力不完整，故一般由其上级法人承担补充责任。二、分公司负责人签字合同效力的具体情况。1、有营业执照的...

·一、注册公司到哪里办理营业执照?
    一、注册公司到哪里办理营业执照? 营业执照应该要去当地工商局办理，营业执照办理流程是： 第一步 核准名称 时间：1-3个工作日 操作：确定公司类型、名字、注册资本、股东及出资比例后，可以去工商局现场或线上提交核名申请。 结果：核名通过，失败则需重新核名。 第二步 提交资料 时间：5-15个工作日 核名通过后，确认地址信息、高管信息、经营范围，在线提交预申请。在线预审通过之后，按照预...

·关于什么是公司法人财产？
    关于什么是公司法人财产？ 我们知道，现在的中国，综合国力越来越强，相对应的经济也越来越好，所以带动的公司的建立就多了，每个公司都有一个法人。法人就是公司的负责人。法人它是一个组织，团体，而负责人是一个自然人。那么关于什么是公司法人财产? 一、 关于什么是公司法人财产? 企业法人财产是指企业基于投资者的出资、赠与以及经营过程中积累形成的财产，主要是和股东财产相分离。企业对于自己的财产，在公司治理...

·公司法人与授权人是一个人吗？
    对于公司我们国家是有着相关的法律规定的，其中规定了公司法人和授权人的相关规定。对于这两个人来说我们大多数人都会是认为这是一个人。我们对于这个问题关心也是因为我们现在生活中公司越来越多了。那么公司法人与授权人是一个人吗？　　公司法人与授权人是一个人吗？《公司法》第十三条 法定代表人　　公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。...

·股权质押是否需要增资?公司增资流程是什么?
    股权质押是否需要增资?公司增资流程是什么? 一、股权质押后增资可以吗 股权质押之后可以进行公司增资。 二、公司增资流程 1、增资公司授权经办人，携带其公司执照正副本，及本人身份证，到执照签发的工商局分局领取相应表格。内资咨询柜台领取。当天完成 2、领取表格时，工商局中相关人员会告知办理所需要准备的资料物件，及表格中需要填写的内容。 所需资料： (1)公司变更登记申请书 (2)指定代表或者共同...

·公司法减资回购的规则是如何规定的？
    公司在注册成功之后，为了使债权人的利益得到保障，资本需要保持不变性，但是在经营过程中，公司会有增减资的需求，并且增资和减资的方法是不同的，通过回购股本的方式可能会使资本减少，那么，根据规定，公司法减资回购的规则是怎样的呢?下面本站我们就为您详细介绍。一、公司法减资回购的规则是如何规定的?《公司法》第178条规定：减少注册资本时必须编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出减少注册资本决议之日起十日内...