南京婚姻家庭律师
律师热线 025-84110110
离婚诉讼财产分割子女抚养涉外婚姻
遗产继承债权债务过错赔偿联系我们
首页 >>文章

企业拆迁需要哪些评估,需要注意哪些问题?

企业拆迁需要哪些评估,需要注意哪些问题?

根据国家对于土地资源的需要,政府会对农民土地、房屋或企业的土地进行征收。企业拆迁所面临的问题比农民的土地或个人的房屋拆迁多很多,企业在拆迁前与拆迁中要对企业进行评估,只有进行准确的评估,企业才能获得应得的权益。下面,的我们就带您了解一下企业拆迁需要哪些评估,和需要注意哪些问题。

一、法律依据

国有土地企业评估依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。  房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。

集体土地上企业评估:《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。

二、从事实角度讲需要注意的问题

工厂拆迁,涉及企业的人、财、物,产、供、销,影响到企业的方方面面,因此,对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府,还涉及作为当事人的企业,因此,又不能不予以重视。一般来说,工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,可分为三个阶段,即:拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段),上升至最高值(拆迁阶段),然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。

下面,就这三个阶段分别进行一些分析:

(一)拆迁准备阶段:

⑴ 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息,从而对其交货能力缺乏信心,因此定单会逐步减少转移;

⑵拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模,丧失了发展的赢利机会;

⑶由于工厂将要拆迁,对原材料的定货将逐步减少,这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位;

⑷由于工厂将要拆迁,企业管理层必然为此投入精力,因此影响了工厂拆迁前的生产管理;

(5 )工厂新址建设的一系列费用,包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段,企业所受到的影响和损失是从零开始,并曲线上升。

(二)拆迁阶段:

在搬迁阶段,工厂完全停工停产。业务收入为零,但,企业的另一些开支仍需要支付,包括:

⑴生产经营中仍需要支付的费用:

A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求; B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用; C 、管理费用;D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。

(2)财务费用:

因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段,拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升,可能达到峰值。

(三)、拆迁后生产恢复阶段:

在这一阶段,设备的安装调试工作将逐步完成,生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复;原材料供货渠道逐步稳定;企业管理层主要精力逐步转移;员工的情绪也逐步稳定;最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平,或因工厂新址各种条件的改善,而超过了过去。在这个阶段,企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的,直至零。

三、从法律角度应当注意的问题

1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的,从实践经验来看,自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。

2、停产停业损失补偿。路永强律师在实际办案过程中发现,很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的,这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重,一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。

3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识,在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的ABCD四项。

4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中,总是想先跟企业施压,绝口不提评估事宜,也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定,这也是需要密切注意的违法行为。

企业拆迁需要哪些评估根据企业性质和实际情况的不同有所区别,但是不变的是,评估的准确性要求都是非常高的,评估时要对企业的各方面进行详细的分析,这样才能获得最大的经济补偿,为企业争取更多的利益。在企业拆迁评估过程中,都要严格遵循法律的规定,评估的合法性也是获得补偿的要求之一。


相关内容:

·可作为担保公司抵押物的有哪些?
    可作为担保公司抵押物的有哪些? 一、基本概念 1、担保公司 个人或企业在向银行借款的时候,银行为了降低风险,不直接放款给个人,而是要求借款人找到第三方(担保公司或资质好的个人)为其做信用担保。担保公司会根据银行的要求,让借款人出具相关的资质证明进行审核,之后将审核好的资料交到银行,银行复核后放款,担保公司收取相应的服务费用。随着房地产和银行系统的日趋完善,担保公司已逐渐成为不可缺少的环节。 2、...


·分公司可以签订合同的法律规定
    分公司可以签订合同的法律规定有哪些内容?《公司法》第14条规定:“公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。”分公司,在业务、资金、人事等方面受总公司的管辖,在法律上不具有法人资格,从根本属性上来讲,其属于总公司的一个分支机构。分公司虽然没有独立的财产和法人资格,但只要分公司经过工商部门的登记后,领取了营业执照,分公司可以...


·企业融资风险种类有哪些?
    企业为了发展,在存续期间有可能会想扩展业务,此时,难免会出现资金短缺的情形,就实际情况来看,企业的经营者一般会通过融资的方式获得短期资金,但是融资是存在债务风险的,具体来说,企业融资风险种类有哪些?根据相关政策规定,可以通过哪些方法进行防范呢? 一、企业融资风险种类有哪些? 企业融资按照有无金融中介分为两种方式:直接融资和间接融资。 1、直接融资 是指不经过任何金融中介机构,而由资金短缺的单位直接...


·办理公司营业执照需要什么条件核名
    办理公司营业执照需要什么条件核名。到工商局去领取一张“企业(字号)名称预先核准申请表”,填写你准备取的公司名称,由工商局上网(工商局内部网)检索是否有重名,如果没有重名,就可以使用这个名称,就会核发一张“企业(字号)名称预先核准通知书”。租房。去专门的写字楼租一间办公室,如果你自己有厂房或者办公室也可以,有的地方不允许在居民楼里办公。租房后要签订租房合同,并让房东提供房产证的复印件。签订好租房合同...


·汕头公司法律师具体有哪些
    汕头公司法律师具体有哪些职责? 在汕头,由于工业发达,各种类型的企业繁多。所以,随之而来的是对懂得公司法的相关律师需求数量很多。可是,对于普通企业主来说,诉讼案件接触较少,也就无法理解公司法律师的职责。那么,汕头公司法律师具体有哪些职责?为此,我们在下文中整理了该问题的相关资料,希望对您有所帮助。 一、 公司法律师的概念 公司法律师在某种意义上等同于公司律师,是指为公司提供公司法意义上的法律...


·公司法中是如何体现注册资本的作用的?
    公司法中是如何体现注册资本的作用的? 一、公司法中是如何体现注册资本的作用的? 公司法中规定,企业成立必须要有注册资本,即注册资本是公司成立的基础之一,而且公司成立后,公司不得虚报注册资本,股东等不得抽逃出资,否则构成犯罪,这体现了注册资本对公司的重要性。注册资本,是指合营企业在登记管理机构登记的资本总额,是合营各方已经缴纳的或合营者承诺一定要缴纳的出资额的总和。我国法律、法规规定,合营企业成...


·企业拆迁资产评估应注意哪些事项?
    企业拆迁资产评估应注意哪些事项?近年来在工厂搬迁损失和费用方面的评估工作中,总结了以下一些体会。 一般来说,工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,可分为三个阶段,即:搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即开始从零开始逐渐上升(搬迁准备阶段),上升至最高值(搬迁阶段),然后从最大值逐渐下降至零(搬迁后生产恢复阶段)。 下面,就这三个阶...


·个人公司法人过户需要什么手续?
    个人公司法人过户需要什么手续?过户不是简简单单地将一件东西转交给另一个人,其中具体程序,具体事项十分复杂的。公司法人由于其具有独特的身份,个人公司法人的过户更为复杂。针对个人公司法人过户具体需要什么手续这一复杂的问题,我们接下来将为您带来具体介绍。 一、什么是公司法人 公司法人,是指依照公司法设立的,有独立的财产,能够依自己的名义享有民事权利和承担民事义务,并以自己的全部财产对公司的债务承担民事责...


·2023新公司法对分红的规定是什么?
    新公司法对分红的规定是什么?公司法分红规定确定了股东的分红权,这是股东所享有的基本权益,任何人都不得侵犯。不过,股东想要获得分红需要建立在公司有可分配利润的前提下,如果公司没有盈利,分红也就无从谈起了。但即使公司有盈利,是否进行分红还要经过股东大会的决议,如果通过决议但公司不执行分红的,股东可以起诉公司。具体如下所述:1、股东的盈余分配权,俗称股东分红权,指股东基于公司股东的资格和地位而享有的请求...


·有限公司动迁会给多少补偿
    有限公司动迁会给多少补偿 随着我国城镇化的发展,城市的总体规划也在不断加快中变化,很多时候我们会遇到征地拆迁等问题,国家也因此会给我们一些补偿。那么有关有限公司动迁会给多少补偿呢?很多企业和公司最关心的可能也就是有关能获得多少补偿的这些问题,我们将为您,详情介绍这些内容。 一、企业动迁补偿有哪些 国务院在2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中详细规定了对国有土地上房屋征收的权限和...


·公司法股东会过半数包括一半吗?
    我国公司法中涉及到的企业类型有很多种,大型企业通常设有董事会机构。董事会是企业的业务执行机关,是有管理权和表决权的重要机构。董事会在对企业事务做决断时,需要经过董事们过半数表决通过。下面我们为您解答公司法股东会过半数是否包括一半。一、董事会董事会是由董事组成的、对内掌管公司事务、对外代表公司的经营决策机构。公司设董事会,由股东会选举。董事会设董事长一人,副董事长一人,董事长、副董事长由董事会选举产...


·什么样的企业必须缴纳公积金
    并不是所有企业都必须给员知工缴纳住房公积金的;根据《住房公积金管理条例》的规定,下列单位及其在职职工应当缴存住房公积金:国家机关;国有企业道、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业、其他城镇企业;事业单位;民办非企业单位;社会团体;其他单位及其在职职工可以按照双方自愿的原则缴存住版房权公积金。《住房公积金管理条例》第十五条单位录用职工的,应当自录用之日起30日内向住房公积金管理中心办理缴存登记,...


电话咨询.|.短信咨询.|.留言咨询
©Copyright Reserverd
南京婚姻家庭律师