年农村房屋买卖法律的相关规定

农村房屋买卖法律的相关规定

（一）、农村房屋买卖的效力

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。

（二）、农村房屋买卖的对象

从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《民法典》（自2021年1月1日起实施）等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《民法典》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民;是本村人，还是外地人，买卖关系都是有效的。

（三）、农村房屋买卖的处分权

农村房屋买卖，无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效。只有房屋的所有人才能处分该财产，他人无权干涉。

（四）、农村房屋的权利证书

目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。

农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以，这个证书同时也能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。

有些打算购买农村房屋的城市居民十分关心自己买了否取得产权证，以为不能取得产权证购买农村房屋就是不合法的。

农村房屋是没有产权证的。即使购买城市房屋，没有产权证也不表示就不享有对房屋的所有权。依据《民法典》》，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否取得产权证或宅基地使用证书并不重要。

（五）、购买农村房屋的注意事项

如果你打算购买农村房屋，必须要注意两点：?

1.不要涂改宅基地使用证书，也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书，不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的，只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的，而且，有可能构成犯罪。当然，最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书;如果不能，不必强求。因为从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示，而非房屋买卖合同，不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件，没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。

2. 如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批，如果未经审批就增加建筑占地面积，则增加的部分就是非法建筑。

（六）、关于农村房屋卖给城市居民

农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。依据如下：?

1、合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。最高人民法院在对《合同法》做出的司法解释里表达的观点是：只有违反法律和行政法规的强制性规定的合同才是无效的。(注：法律，是全国人民代表大会或其常务委员会制定的规范性文件;行政法规，是国务院制定的规范性文件。) 但至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定。即使有地方法规或地农村房屋后能方政府的规章，在认定买卖行为是否有效上，法院也不会适用地方法规或地方政府的规章而认定买卖行为无效。

?2、土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。?

3、从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。

?4、《农村承包经营法》原则上赋予了农民处分自己房屋的权利。我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定:“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

（七）、农村房屋买卖合同效力探讨?

我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有权的完整权应属于宅基地使用权人。因为宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。且允许农村房屋自由转让，将使农村的房屋发挥最大的效用。

由于我国土地的所有权为国家所有，因此公民只对土地上的附着物房屋才拥有所有权，对土地只有使用权。但是我国《民法典》规定，房屋的买卖跟随的是地随房走，房屋的所有权转让也就意味着土地适用权的转让。

相关内容：

·买了抵押房存在哪些风险
大多数的开发商在修建房屋的时候都会选择将自己的房屋抵押给银行然后进行贷款，现在很多开发商将抵押房进行出售的案例层出不穷，那么抵押房在我国到底能不能进行买卖呢？买了抵押房存在哪些风险呢？请阅读下面文章进行相关了解。一、已抵押房屋能否买卖? (一)我国有关抵押房转让的相关规定《中华人民共和国担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人”。《...

·刚买的房子什么时候可以转手
刚买的房子什么时候可以转手从法律的角度上来说，买了房子，无论何时都可转售，由于受手续、税费等影响，其中的代价和难易程度差距甚远。1、房产局备案之后，房产局备案后转手，手续麻烦，这时交易，不光需交税才能过户，如不满5年过户，会增加惩罚性税收，使税费翻一倍，如房贷已批，还得将贷款还清才可办手续，想想都怕。2、卖房号，卖房号最容易。有些人房子没买成，就急于转手。这时他们可卖房号，对热门楼盘而言，一个房价...

·福州自建房拆迁怎么算？
一、福州自建房拆迁怎么算?1、选择货币补偿，货币补偿金额计算公式为：(被拆除房屋建安重置单价结合成新同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;2、选择与货币补偿金额具有同等价值的产权房屋调换;3、被拆除房屋的评估如选用重置法，则按重置单价结合成新，由房地产估价机构进行评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆...

·一、二手房买卖起纠纷开完庭以后怎么办？
一、二手房买卖起纠纷开完庭以后怎么办？二手房屋买卖纠纷属于民事案件，民事案件开庭之后一般是两个月内会出判决书，案件争议大或者影响大的，出判决的时间就会晚一些，当事人可以给法官打电话询问案件进展，传票上有法官联系方式。《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条规定，适用普通程序审理的第一审民事案件，期限为六个月;有特殊情况需要延长的，经本院院长批准，可以延长六个月，还需延长的，报请...

·由于现在社会房价过高，国家推出了一种限价房，两限房是相关优惠
由于现在社会房价过高，国家推出了一种限价房，两限房是相关优惠政策房，一种“限套型，限房价”的商品住房。两限房是特定经济环境下的产物，吸引了很多市民关注，对此，广大消费者发出很多这样那样的疑问，北京两限房指标是什么？下面是我们整理的一些关于北京两限房的信息供您参考。一、申请对象北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。二、申请条件： 1、人均住...

·荆门市房屋拆迁补偿标准
荆门市房屋拆迁补偿标准房屋拆迁无论是在哪个地区，老百姓关心最多的都是拆迁补偿的问题。多数人都希望通过拆迁带来物质生活的提高。房屋拆迁除了有国家大方向的指导，同时也需要各地政府根据当地的经济发展水平进行细化，制定标准。接下来，我们就和您了解下荆门市地方政府根据当地实际情况制定的荆门市房屋拆迁补偿标准。? ?一、荆门市国有土地拆迁补偿方式荆门市国有土地上有两种补偿方式：一是产权交换式补偿;二是货币补偿...

·亲戚购房出借款需要写借条不？
亲戚购房出借款需要写借条不?亲戚购房出借款需要写借条，所谓借条，是指借个人或公家的现金或物品时写给对方的条子，就是借条。钱物归还后，打条人收回条子，即作废或撕毁。它是一种凭证性文书。借条的基本内容包括：债权人姓名、借款金额(本外币)、利息计算、还款时间、违约(延迟偿还)罚金、纠纷处理方式，以及债务人姓名、借款日期等要件。只要具备债权人姓名、借款金额、债务人姓名及借款日期(尽管是后来添上的)，但符合...

·哪些情况下监护人能处分未成年人的房产
未成年人的房产自然是属于未成年人个人所有的，这也算是其合法财产中的一部分，一般只能由其个人进行处分。当然，由于此时未成年人尚不具有完全民事行为能力，因此很多时候都是由其监护人单位处分房产，不过此时也要情形要求。那究竟哪些情况下监护人能处分未成年人的房产呢？我们为你做详细解答。一、哪些情况下监护人能处分未成年人的房产只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产，否则，监护人不得处理被监...

·对方欠钱不还没有房产怎么办？
对方欠钱不还没有房产怎么办?1、没有房产的话，看看还有没有其他财产，是否转移藏匿财产，依据有法律效力的文书申请法院强制执行当事人遇到欠钱不还时可以考虑请求支付令或者起诉两种方法。2、欠债不还的，可以选择起诉，前提是有证据，并且在诉讼时效以内。证据包括欠条、录音、付款凭证等都可以，而且借据要是原始的，不能经过任何的涂改或者复印等加工。注明还款日期的，诉讼时效从借条到期之日起两年内;没有还款日期的，随...

·一、买房子要首付多少钱？
一、买房子要首付多少钱在一般情况下:首套的房贷,普通居民住房的首付要求不能低于30%,第二套房的贷款首付额不低于60%,买新房的利率会上浮10%;三套房是不准购入的。1、首套房子贷款的首付额、实际贷款的利率、贷款成数和贷款的年限终结果还是以贷款银行的审批为标准,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;对买首套房子且整套房子面积在90平方米以上的,贷款首付额比...

·离婚后父母婚前给的房钱是夫妻共同财产吗
离婚后父母婚前给的房钱是夫妻共同财产吗一、离婚后父母婚前给的房钱是夫妻共同财产吗? 父母婚前给的房钱一般都不是夫妻共同财产，婚前财产没有明确表示的都是个人财产。《中华人民共和国民法典》(2021年1月1日执行) 第一千零六十二条【夫妻共同财产】夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有： (一)工资、奖金、劳务报酬; (二)生产、经营、投资的收益; ...