房地产工程承包合同争议怎样解决

房地产工程承包合同争议怎样解决
在我国，房地产行业发展的如火如荼。很多有资金的人都会选择房地产的投资，希望在房地产事业中获得一杯羮。根据我国法律的规定，房地产工程建设之前需要由房地产工程的承包方与发包方签订承包合同。在下文，我们将针对房地产工程承包合同争议解决机制为您详细介绍，来看一下吧。

房地产工程承包合同争议怎样解决?

第一节 房地产工程合同效力的认定

1.2 建设工程施工合同的效力及其补正

1.2.1.建设工程施工合同无效的情形

具有下列情形之一的，应当认定建设工程施工合同(含施工总承包合同、专业施工分包合同、劳务分包合同)违反法律强制性规定而无效：

(一)施工人未取得资质证书或超越资质等级的承揽施工(劳务)任务的;

(二)没有资质的实际施工人借用具有法定资质的施工人(劳务分包人)名义的;

(三)招标投标法规定必须招标未招标或中标无效的(参见本指引2.4.9);

(四)施工人非法转包、违法分包建设工程的。

但是，工程总承包人、施工总承包人、专业施工分包人将承包范围内的劳务作业发包给具有相应劳务作业资质的劳务分包人，应当认定为有效。

5.1.2.2. 无效建设工程施工合同的效力补正

建设工程施工合同在效力上存在瑕疵，当事人通过合法途径对该瑕疵进行补充和修改，使合同最终成为具有法律效力。

无效建设工程施工合同效力补正主要有以下几个情形：

(1)行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。如果被代理人在一个月内予以追认的，该合同有效。

(2)发包人无权处分发包建设工程的，其签订的施工合同无效，但经权利人追认或者该发包人在订立合同后取得了处分权的，该施工合同有效。

(3)承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，属于无效合同，但在建设工程竣工前取得相应资质等级，施工合同视为有效合同，当事人请求按照无效合同处理的，人民法院将不予支持。

5.1.3工程(勘察、设计、施工)总承包合同的效力及其补正

5.1.3.1工程(勘察、设计、施工)总承包合同无效的情形

具有下列情形之一的，应当认定建设工程总承包合同违反法律强制性规定而无效：

(一)工程总承包人未取得任何一项(勘察、设计、施工总承包资质)资质证书或超越(勘察、设计、施工总承包)资质等级承揽工程承包业务的;

(二)没有(勘察、设计、施工总承包)资质或者具有不符合建设工程项目要求的(勘察、设计、施工总承包)较低等级资质的工程总承包人借用具有符合工建设程项目要求的(勘察、设计、施工总承包)较高等级资质的工程总承包人名义的;

(三)招标投标法规定(勘察、设计、施工)必须招标未招标或中标无效的;

(四)工程总承包人非法转包、违法分包所承揽的工程总承包任务的。

5.1.3.2无效工程(勘察、设计、施工)总承包合同的效力补正

对于工程(勘察、设计、施工)总承包人超越资质等级许可的业务范围订立工程(勘察、设计、施工)总承包合同，在工程(勘察、设计、施工)总承包任务完成前取得相应资质等级，工程(勘察、设计、施工)总承包合同的效力是否可以补正，法律、法规并未有明确的规定。在未有法律、法规明确规定的情况下，不能简单推定此时效力可以补正，是否能进行效力补正依赖于今后有关法律、法规、司法解释进一步明确。

5.1.4 工程监理合同的效力及其补正

5.1.4.1 工程监理合同无效的情形

具有下列情形之一的，应当认定工程监理合同违反法律强制性规定而无效：

(一)监理人未取得监理资质证书或超越资质等级承揽工程监理业务的;

(二)没有监理资质或者具有不符合工程项目要求的较低等级资质的工程监理人借用具有符合工程项目要求的较高等级资质的工程监理人名义承揽工程监理业务的;

(三)招标投标法规定必须招标未招标的;

(四)工程监理人非法转让所承揽的工程监理任务的。

5.1.4.2 无效工程监理合同的效力补正

工程监理人超越资质等级许可的业务范围订立工程监理合同，在工程监理任务完成前取得相应资质等级，工程监理合同的效力是否可以补正，法律、法规并未有明确的规定。在未有法律、法规明确规定的情况下，不能简单推定此时效力可以补正，是否能进行效力补正依赖于今后有关法律、法规、司法解释进一步明确。

5.1.5 建设工程合同及建设工程监理合同无效的处理原则

建设工程合同(勘察、设计、施工合同)及建设工程监理合同无效，性质上不可能或者不容易恢复原状，不能适用返还原则，应当适用折价补偿原则，根据提供的建筑产品及完成的工作，进行折价补偿。

律师可提示委托人注意下列情形：

(一)在合同无效的情况下，根据工程验收是否合格，将导致不同的处理结果：

(1)建设工程竣工验收合格的，施工人可请求参照合同约定支付工程价款;

(2)建设工程竣工验收不合格，但修复后合格的，修复费用由施工人承担;

(3)建设工程竣工验收不合格，且无法修复，发包人可请求返还已经支付给施工人工程款。

(二)建设工程不合格的，发包人及施工人按照过错程度承担施工人返工、修理、停工、窝工损失以及因工程质量缺陷造成发包人的损失。

(三)对施工人非法转包、违法分包建设工程取得的利益、出借法定资质的建设施工人因出借行为取得的利益、没有资质的实际施工人借用资质签订合同取得的利益，由人民法院采取民事制裁措施予以收缴。

第二节 建设工程合同的法定解除

5.2.1 建设工程施工合同中发包人和承包人的法定解除权

《合同法》第九十三条、第九十四条规定了合同当事人的意定解除权和法定解除权;第九十五条规定了解除权消灭的情形;第九十六条规定了解除权的行使程序;第97条规定了合同解除的效力;第二百五十三条、第二百五十九条对建设工程合同当事人的法定解除权作了规定。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条、第9条在《合同法》的法理基础上对建设工程施工合同的承、发包当事人的法定解除权作了规定;第10条规定了建设工程施工合同解除后的处理原则。

5.2.1.1 发包人的解除权

承包人具有下列情形之一，发包人可以解除建设工程施工合同：

(一)明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的;

(二)合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的;

(三)已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的;

(四)将承包的建设工程非法转包、违法分包的;

5.2.1.2 承包人的解除权。

发包人具有下列情形之一，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人可以解除建设工程施工合同：

(一)未按约定支付工程价款的;

(二)提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准的;

(三)不履行合同约定的协助义务的。

5.2.3 建设工程设计合同中委托人和设计人的法定解除权

5.2.3.1委托人的解除权。

委托人可依据《合同法》第九十四条及第二百五十三条行使合同解除权。

5.2.4 建设工程监理合同中委托人和监理人的法定解除权

发包人与工程监理人之间的关系在性质上是委托合同关系。委托人或者监理人可以随时解除委托合同。

5.2.5建设工程合同解除后的处理原则

5.2.5.1合同法定解除的法律后果

建设工程施工合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款。

已经完成的建设工程质量不合格的，修复后的建设工程经竣工验收合格，承包人可请求支付工程价款，但承包人应承担修复费用;修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包无权请求支付工程价款。因建设工程不合格造成的损失，发包人有过错的，也应承担相应的民事责任。

建设工程设计合同(一)(示范文本GF-2000-0209)第7.1条，在合同履行期间，发包人要求解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金;已开始设计工作的，发包人应根据设计人已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付;超过一半时，按该阶段设计费的全部支付。合同解除后，设计人仍应对已提交设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。

建设工程勘察合同(一)(示范文本)GF-2000-0203，合同履行期间，由于工程停建而终止合同或发包人要求解除合同时，勘察人未进行勘察工作的，不退还发包人已付定金;已进行勘察工作的;完成的工作量在50%以内时，发包人应向勘察人支付预算额50%的勘察费;完成的工作量超过50%时，则应向勘察人支付预算额100%的勘察费。勘察成果资料质量不合格，不能满足技术要求时，其返工勘察费用由勘察人承担。

建设工程监理委托合同就合同属性而言不可能或者不容易恢复原状。委托人解除合同的，委托人除对受托人已履行的部分给付监理报酬外，对在不可归责于受托人的情况下，因解除委托合同给委托人造成的监理报酬减少承担赔偿责任。

受托人解除合同的，对在不可归责于委托人的情况下，若委托人自己不可能亲自处理该项事务，而且又不能及时找到合适的受托人代他处理该委托事务而发生损害的，受托人应承担赔偿责任。

5.2.5.2合同解除后的损害赔偿

民法通则第一百一十一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。同时根据民法通则第一百一十五条的规定，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。因一方违约导致合同解除的，违约方应当赔偿因此而给对方造成的损失。

5.2.6 行使合同解除权应注意的事项

律师代理当事人主张解除合同时应告知委托人注意下列事项：

(一)行使解除权应当书面通知对方;

(二)未在法定或约定的期限内行使解除权的，该权利消灭;

(三)没有法定或约定解除权行使期限的，经对方催告在合理期限内不行使的，该权利消灭;

(四)合同解除后，不影响合同中结算和清算条款的效力。

(五)律师应提示委托人在合同解除后，还应当履行通知、协助、保密等后契约义务。

当事人不同意对方提出的解除合同主张时，律师应告知委托人注意下列事项：

(一)当事人有权对合同解除或合同相对方合同解除权的行使提出异议。异议提出的方式，应与合同相对方解除合同的通知相同或相类似。

(二)当事人异议不能产生预期效果时，当事人可以请求法院或仲裁机构宣告解除合同的行为无效。

第三节 建设工程合同常见纠纷

5.3.1 招标投标纠纷

5.3.1.1 中标结果无效纠纷

招投标双方就招投标过程中的行为发生争议要求确认中标无效，必须具有法定的事由。《招投标法》对六种导致“中标无效”的法定事由作了规定，参见本指引第2.4.9项。

5.3.1.2 中标后拒签合同纠纷

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。投标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。

实践中，经常出现投标人在中标后拒绝与招标人签订书面合同和招标人在确定中标人并向中标人发出中标通知书后，在法定或约定的时间内拒绝与中标人签订书面合同。

中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任;相关法律责任是违约责任还是缔约过失责任尚存争议。

5.3.2 勘察、设计合同纠纷

5.3.2.1勘察、设计质量纠纷案件

勘察人、设计人对勘察、设计成果承担瑕疵担保责任，因其原因造成发包人损失的，承包人应继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察费、设计费并赔偿损失;勘察人、设计人不应在不符合经有关政府部分批准的项目规划和设计等建设工程的要求的情况下接受勘察、设计委托。

5.3.2.2勘察、设计合同期限纠纷案件

勘察人、设计人未按合同约定提供勘察、设计成果，应按合同约定应承担的违约责任或者赔偿损失;发包人或业主原因导致工期延误的，勘察人、设计人有权要求业主承担窝工损失。

5.3.2.3勘察、设计变更纠纷案件

勘察、设计过程中的发生合同外工程范围变更和工程量增减的，发包人应当按照实际发生的工作量支付勘察费、设计费。

5.3.3 监理合同纠纷

5.3.3.1监理工作内容纠纷

5.3.3.1.1 因监理合同对监理工作内容约定不明确而发生的纠纷

通常情况下，纠纷发生的原因主要是：

(1)发包人和监理人双方未采用GF—2000—0202《建设工程委托监理合同》(示范文本)，而是自行拟订工程委托监理合同，且自行拟订的合同中对监理人的正常工作、附加工作和额外工作的范围和内容的约定不明确;

(2)双方采用GF—2000—0202《建设工程委托监理合同》(示范文本)签订合同，但合同专用条件中对监理人实施工程监理的正常工作内容的约定不明确;

(3)工程施工期间监理人实施了合同约定之外的监理工作内容。

5.3.3.2监理工作缺陷纠纷

5.3.3.2.1因监理人不履行合同约定的监理工作内容而发生的纠纷

监理人员明知工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定而并不要求建筑施工企业改正的、工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求后既不报告给建设单位也不要求设计单位改正时，均应承担相应违约责任。

5.3.3.2.2因监理人履行的监理工作内容不符合合同约定而发生的纠纷

监理人员故意阻挠承包单位的施工而影响工程工期的、逾期向发包人提交监理工作报告的、未经发包人同意随意给承包人签发施工联系单或进行工程量签证等情形，在该等情形下，委托监理合同对违约责任有约定的，发包人可以依据合同要求监理人承担违约责任;合同对违约责任没有约定的，发包人可以依据《建筑法》第三十五条的规定要求监理人承担相应赔偿责任。

5.3.3.2.3因监理人与承包人串通损害发包人利益而发生的纠纷

实践中，不少监理人员为获取非法利益，违反法律规定、合同约定及其职业操守，置合同约定的监理工作内容于不顾，与承包人串通导致工程质量达不到验收标准、工期延误和安全事故等，进而损害了发包人的利益。在发生该等情形下，律师可以提示发包人在起诉时有权将监理人和承包人列为共同被告，要求监理人和承包人承担连带赔偿责任。

5.3.4 建设工程合同纠纷

5.3.4.1 施工合同主体纠纷

5.3.4.1.1因承包商资质不够导致的纠纷

(1)施工单位无证、无照承包工程，所签订的合同无效(一般农建工程除外)。

(2)施工单位借用、冒用、盗用营业执照、资质证书承包工程,所签订的合同无效。

(3)施工单位超越经营范围、资质等级承包工程所签订的合同无效。
在现实生活中，当我们就房地产工程承包合同出现纠纷的时候，首先需要就房地产工程承包合同的法律效力进行认定，其次在符合条件下，可以使得房地产工程承包合同法定解除。我们也针对房地产工程常见的纠纷，为您提出了具体的解决机制。




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