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就未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力如何认定?
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对于未经消防验收合格的房屋租赁,应当区分两种情况:
(1)属于《消防法》第11条规定的人员密集场所和特殊建设工程的,未经消防验收或者消防验收不合格的,违反了《消防法》的强制性法律规定,租赁合同无效。
(2)《消防法》第11条规定以外的商业地产租赁的,未经消防验收或者消防验收不合格的,不影响合同的效力,当事人可以据此主张违约责任。
而在(2021)最高法民申4912号中,最高法院认为,根据建筑法第六十一条、消防法第十三条规定,未完成竣工验收和消防验收的建设工程不能交付使用,不影响当事人针对相关建设工程订立租赁合同,以及该合同的效力…。另如在(2018)最高法民再1号中,认为承租人明知房屋尚未完成竣工验收,亦未提交证据证明房屋不能正常使用,其主张合同目的不能实现,依据不足。
以出租房屋为名出租划拨土地的合同无效
国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》第2条规定,划拨土地使用权,是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。第6条规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土......
承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权?
租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时,第一,从房屋的使用功能上看,如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性比较明显的,则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二,从承租......
就未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力如何认定?
对于未经消防验收合格的房屋租赁,应当区分两种情况:(1)属于《消防法》第11条规定的人员密集场所和特殊建设工程的,未经消防验收或者消防验收不合格的,违反了《消防法》的强制性法律规定,租赁合同无效。......
在房产的租赁纠纷中最常见的三几大误区
一、原承租人要求续租时的处理 1.租约到期,承租人要求续租,而出租人则要求合理变更原租约条件的。如原租金过低,出租人把租金提高到靠近国家,即房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准,或者在国家没有规......
房主卖房,房客有何权利?
(1)房主出卖其租住房时,房客对此享有优先购买权;(2)房主出卖出租房,应提前三个月通知房客;(3)房主未按规定出卖出租房时,房客可以请求法院宣告该房屋无效;(4)私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继......
房屋租赁合同的管辖问题
根据民事诉讼法第33条、民事诉讼解释第28条等,房屋租赁合同案件应由房屋所在地法院专属管辖,当事人不能协议约定管辖法院。但需要注意的是,当事人合同中约定了有效的仲裁条款,或另行达成书面仲裁协议,应向仲裁机......
房屋出租前就已经设立抵押权,是否仍适用“买卖不破租赁”
房屋出租前就已经设立抵押权,不适用“买卖不破租赁”,但是,但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务......
房屋租赁合同到期后各种情形的处理
在房屋租赁期满以后,出租人与承租人就房租租赁问题重新签订新的房屋租赁合同,对房租等条件都没有做出变更。那么,新签订的租赁合同在双方签字以后生效,对双方有约束力。 在房租租赁期满后,出租人与承租人没有......
出租人违约,承租人可以要求赔偿哪些损失?
首先,应当根据双方租赁合同约定的违约条款来履行,其次,如果合同没有约定,或约定过高、过低,则承租人可以要求出租人赔偿剩余租赁期限内的装饰装修残值,这项赔偿的前提是出租人同意装修、知道或应当知道装修而不......
出租人侵害承租人优先购买权,如何维权?
房屋的优先购买权,一般因房屋租赁合同,存在房屋共有人等情形而存在,若出租人转让房屋给第三人,侵害承租人优先购买权,承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系,出租人为其办理房屋所......
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