南京婚姻家庭律师
律师热线 025-84110110
离婚诉讼财产分割子女抚养涉外婚姻
遗产继承债权债务过错赔偿联系我们
首页 >>文章

母亲买房构成表见代理房屋买卖合同有效案

案情简介:吴某与陆某系母子关系。陆某在上海建有私房一栋。陆某在外打工期间,吴某为其照看子女和看管财产。因陆某在信用社的建房贷款逾期,信用社催促偿还,吴某为归还陆某的贷款,以陆某的名义与汪某签订售房协议书及其补充协议书,约定:陆某将私房中两间出售给汪某,售房价 60000 元;陆某负责办理产权和土地使用权转移手续,并承担所产生的一切费用。吴某以陆某之名在协议上签字,汪某也在协议上签字,在场人龚某、胡某、李某在协议上签字见证。吴某收到房价款后出具了收条,并加盖由其托人雕刻的陆某的私章,随后,汪某办理入住手续。为办产权过户手续,吴某请别人代写了一份陆某及其妻子授权其卖房的委托书,并署上陆某及其妻子的名字,委托书的时间根据吴某的要求写售房协议之前。汪某为办房产过户的相关手续,支付了契税和过户费计 2335 元。由于陆某未办理房屋土地使用权转让手续给汪某,也未给付汪某已经垫付的办理房屋产权的费用,汪某遂提起诉讼,请求判令陆某给付其已垫付的费用并由陆某办理房屋土地使用权转让手续。陆某辩称卖房委托书系伪造,其母卖房是受胁迫,房屋买卖合同无效。
法院判决:法院认为,陆某之母吴某在陆某夫妇外出打工,信用社催促陆某偿还建房逾期贷款的情况下,为陆某利益,有乡邻多人在场,以陆某之名与汪某反复磋商签订售房协议,并无陆某所说胁迫之事,且房价与该房的市场价格相当。汪某购买该房自住,属善意购买。陆某虽在外打工,但与其母吴某时有联系,对吴某处理其房产,陆某知道或者应当知道而未有异议,因此,陆某之母吴某的行为已经符合《民法典》第一百七十二条关于表见代理的规定,其与汪某签订的售房协议合法有效。汪某已按约履行了付款义务,而陆某则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪某,应当承担给付汪某办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。依法判决: 1 .汪某与陆某的房屋买卖合同有效; 2 .由被告陆某办理该房的土地转让手续给原告汪某,在判决生效后一个月内办清; 3 .由被告陆某给付原告汪某垫付的契税、过户费,限于判决生效后一个月内付清。
范律师点评:表见代理的法律依据是《民法典》第一百七十二条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。表见代理的实质是无权代理,但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转变为有权代理,目的是为了维护交易秩序,保护交易相对人的合法利益: 1 、代理人无代理权; 2 、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由; 3 、无权代理人与相对人实施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征; 4 、相对人在主观上须为善意且无过失。本案中,由于吴某花与房主陆某军是母子关系,签订合同时有邻居见证,吴某花出具了陆某军办理产权过户的相关手续,促使购买人汪某道全有理由相信吴春华经陆某军合法授权,其已经尽必要的审查义务,主观上不存在过失,且支付了合理对价有偿购买,因此,可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。



相关内容:

·一、房屋买卖不破租赁期限是什么?
    一、房屋买卖不破租赁期限是什么?期限应当在合同的有效期限内处理,买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁...


·现在房价是不停的上涨,对于一些普通收入的家庭来说买房是遥不可
    现在房价是不停的上涨,对于一些普通收入的家庭来说买房是遥不可及的,因此会选择租房,那么和房东谈好后,租房合同要怎么写呢,需要写明什么内容呢,双方需要承担的责任和义务是哪些呢?我们为您提供一份简单房屋租赁合同范本。 房屋租赁简单合同  出租方(甲方):________? 身份证号码:_______________    承租方(乙方):_________ 身份证号码:______________...


·结婚后父母给的房子属于共同财产吗
    一、结婚后父母给的房子属于共同财产吗1、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。2、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产的,为夫妻一方的...


·房屋赠与诺成合同违约可赔偿吗
    房屋赠与诺成合同违约可赔偿吗?哪些情况可以撤销? 一、房屋赠与诺成合同违约是否支持赔偿 房屋赠与合同中,受赠人不能要求赠与人承担其他违约责任,如支付违约金、逾期利息以及修理、更换等。 房屋赠与合同是典型的无偿合同,无偿性是赠与合同最本质的特征。无偿性特征下,赠与人的责任具有一定的独特之处。 违约责任的范围和形式受到严格限制 房屋赠与合同生效后,赠与人应当履行转移赠与财产的义务。但基于赠与合同的无...


·离婚房产更名过户需要什么手续费多少钱?
    夫妻双方在办理完离婚手续后,即表示双方的婚姻关系正式终结,但不并代表双方就此没有任何瓜葛,除了子女抚养问题仍然涉及到夫妻双方以外,还有共同财产中的房产也必须等到过户手续办理完毕后才算是真正意义上的分割完成,那么,按规定离婚房产更名过户需要什么手续费多少钱呢? 一、如何办理离婚房产过户手续? 1、准备离婚房产过户材料(1)离婚判决书/离婚协议/离婚证及其复印件;(2)房产证(如有共有证的,包括共有证...


·一、可以解除商品房买卖合同的情形有哪些?
    一、可以解除商品房买卖合同的情形有哪些 1、当事人协商一致解除; 2、约定的解除条件成就; 3、因不可抗力致使不能实现合同目的; 4、在合同履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务; 5、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; 6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 7、一手商品房的特别规定: 1)商品...


·婚前共同出资买房协议书范本?
    当我们个人的财力不够或者是不需要我们单方面承担所有价款的时候,我们可以与人合资购买房产。这种情况通常见于子女共同出资为父母购置房产,婚前共同买房,或者是为了经营需要合伙人共同购买商业房产等等。今天,我们先来关注的是男女双方婚前共同出资购房的行为,为了避免以后生活中的纠纷,双方可以订立协议。今天我们为您介绍的正是婚前共同出资买房协议书范本。 婚前共同出资买房协议范本 甲方:男,身份证号 乙方:...


·商品房买卖中付款方式有哪些
    商品房买卖中付款方式有哪些 一、商品房买卖中付款方式有哪些 商品房销售中的付款方式包括一次性付款、分期付款和双方约定的其他方式付款。选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣,但购房者必须以足够的资金做后盾,且这种付款方式风险比较大。分期付款对购房者比较有利,尤其对于期房项目,购房者可以按工程形象进度分几次向开发商支付房款,直至商品房验收合格后再支付尾款,这样对买卖双方都比较公平。其他方式主要...


·回迁房合同丢了怎么办
    回迁房合同丢失可以去房管局住房保障部门补办,回迁房合同在房管局是有备案的。回迁房协议书一般都有两份,拆迁人哪里有存档,可以到拆迁人处复印一份,请拆人加盖其公章同样具有合法效力。《城市商品房销售管理办法》第十条规定,商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极...


·夫妻离婚房子过户需要什么手续?
    如今离婚早已成为了一个司空见惯的事情,很多夫妻感情破裂后,选择离婚。而大部分离婚家庭都涉及到房产分割,这也是容易引发纠纷的地方。如果房产归一方所有,则应该办理过户手续,明确房产的产权。那么夫妻离婚房子过户需要什么手续?下面请看我们给出的回答。 一、夫妻离婚房子过户需要什么手续? 1、夫妻离婚涉及房屋转移的,一般由双方共同申请登记,双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了,但一定要及时办理房产...


·结婚之前买的房产算婚前财产吗
    对夫妻婚前财产和婚后财产的区分,一般就是以办理结婚登记领取结婚证的时间为界点,虽然很多时候婚后财产都是属于共同财产,但也有例外的情况。那要是夫妻结婚之前买的房产算婚前财产吗?请一起在下文中进行了解。 一、结婚之前买的房产算婚前财产吗 结婚之前买的房子如果是一个人还款,则是婚前财产;如果是两人共同还款则是夫妻共同财产。 二、婚前财产都包括了哪些 婚前财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。夫妻一方...


·买房时需注意哪些环节?
    买房并不是一件简单的事情,由于涉及到的价值很大,因此很多购房者也会小心翼翼,但由于没有注意到其中应当注意的环节,也是很容易导致自身利益受到损害的。那具体来说,买房时需注意哪些环节呢?我们整理了相关资料,马上为你做详细解答。 一、注意订购合同中的补充协议 在买卖的时候一个是签订认购书,第二个签订购房合同,购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。...


电话咨询.|.短信咨询.|.留言咨询
©Copyright Reserverd
南京婚姻家庭律师